eiendomsmeglere

Differensiering av kommersiell megler fra kommersiell agent og kommisjonsagent

Den megler (eller trading megler, engelsk megler ) er en markedsføring agent , det kommersielle grunnlaget for andre økonomiske enheter - uten dem på grunn av en rettsforhold til å være konstant gitt makt - de arrangere kontrakter for kjøp eller salg av varer eller verdipapirer , på forsikring , godstransport , Tar på skiputleie eller andre gjenstander i kommersiell trafikk .

Generell

Denne juridiske definisjonen av § 93 ff. HGB forutsetter at det ikke kan eksistere noe permanent avtaleforhold. Meglerens oppgave er å megle, men ikke å inngå kontrakter; dette overlates til avtalepartene . Kontraktspartene er kjøper og selger som megler formidler mellom.

etymologi

Den Lexem Megler ble lånt fra Midt-nederlandske via lavtysk . Begrepet var avledet av verbet maken (å gjøre) og betydde opprinnelig å gjøre forretninger . Den sentralhollandske formen, "makelaers", som kom til Nord-Tyskland gjennom Hansaen , var mer tvetydig ("megler", "mellommann" og "mellomperson ", men også " handelsmann " eller " kobler ") enn den senere Lavtysk form som det eldre ordet underkoper (" underkjøper ") ble erstattet av. Begrepet spredte seg senere fra den nedertyske regionen til det tysktalende området.

Juridiske problemer

Megleren er en uavhengig forretningsmann i henhold til § 1 HGB . Den juridiske modellen for dette yrket kommer til uttrykk i tysk sivilrett i bestemmelsene om den kommersielle megleren (§ § 93  ff. HGB) og meglerkontrakten (§ § 652  ff. BGB ).

Ikke alle meglere trenger en spesiell tillatelse i henhold til § 34c GewO , men bare de som i denne standarden er oppgitt som adressater for normen . I henhold til seksjon 34c (1) GewO inkluderer dette spesielt eiendomsmeglere , kredittmeglere , eiendomsutviklere og eiendomsforvaltere . De rettslige grunnlaget for eiendomsmeglere og eiendomsutviklere er regulert i Eiendomsmeglere Ordinance (MaBV).

Den megling Kontrakten er ikke en rådende oppfatning gjensidig avtale fordi ingen gjensidig Synallagma stasjonær hovedoppgaver er tilgjengelig. Det skaper ikke en forpliktelse for megleren til å iverksette tiltak, men muligheten for provisjon bør være en tilstrekkelig motivator. I meglerkontrakten lover klienten megleren et "meglergebyr" (meglergebyr, provisjon; § 652 (1) BGB) for bevis på muligheten til å inngå en kontrakt eller for megling av en kontrakt, som bare skyldes når megleren utsteder en kontrakt notat ( § 94 HGB) og, i mangel av noen annen avtale, er å bli betalt halvparten av begge parter . I henhold til § 652 (1) BGB krever meglerens krav om provisjon, i tillegg til den effektive meglerkontrakten mellom klienten og megleren, at en kontrakt mellom klienten og en tredjepart er inngått som et resultat av beviset. I tvilstilfeller har megleren ingen myndighet til å samle inn ( seksjon 97 i den tyske handelsloven).

Megleren som lovlig handler for begge parter er juridisk forpliktet til å være nøytral og må utføre sin virksomhet under hensyntagen til begge kontraherende parters interesser. Megleren kan straffeforfølges hvis han for eksempel holder tilbake kjente mangler . Megleren forhandler med begge parter for å avslutte avtalen. Som vanlig i handelen, blir megleren sett på som en selger med spesielle forpliktelser.

kommisjon

Den avgift av megleren er provisjon eller meglervirksomhet kalt. Provisjonsbeløpet er fritt avtalt og er begrenset annerledes for salg og utleie.

  • Ved salg kan provisjonen utgjøre mellom 3 og 6 prosent av kjøpesummen pluss omsetningsavgift (da 3,57 eller 7,14 prosent), avhengig av det vanlige lokale beløpet.
  • Ved leie er kommisjonen begrenset av loven om boligmegling ( WoVermRG ) til to månedlige leier pluss lovbestemt merverdiavgift ( § 3 (2) setning 1 WoVermRG).

Med mindre meglerkontrakten eller en bestemt kommersiell skikk bestemmer noe annet, er begge parter i meglerkontrakten skyldnere i den meglerkontrakten, hver halvdel av meglerprovisjonen , i henhold til seksjon 99 i den tyske handelsloven (HGB). Når en selger tilbyr en eiendom gjennom en megler, krever en selger ofte en kundeprovisjon - som han kontraktmessig overfører meglerkostnadene til kunden.

Meglerprovisjonen forfaller når en salgs- eller leiekontrakt inngås (suksessgebyr), slik at enhver forskuddsbetaling fra en megler er på egen risiko. Det skilles mellom eksklusive kontrakter og åpne kontrakter der den interesserte parten eller leverandøren selv eller andre meglere har lov til å handle.

Hvis en interessert eller eier ikke har brukt megler til sitt eiendomstilbud, kan han motregne sin reklame og tidskostnad indirekte via kjøpesummen eller leie til kjøper eller leietaker. Omvendt kan interesserte prøve å kompensere for søkekostnadene, for eksempel over leiefrie måneder eller gratis tilleggstjenester.

arter

Megling av land , landrettigheter eller leieforhold (eiendomsmegler), av verdipapirer (tidligere aksjemegler ) og bekjente med intensjonen om å gifte seg ( ekteskapsmegling ) er fremfor alt kjent .

Aksjemegler

Oppgaven til de tidligere offisielt utnevnte meglerne har siden juli 2002 ledet megleren tatt etter børslovens § 28 nr. 1 av opptaksstyret til ledelsen . Fremfor alt er de ansvarlige for å bestemme prisen på aksjemarkedsprisene på børsen . Dine plikter er oppført i § 29 BörsG. Etter det må din ledende megling utføres nøytralt og uten instruksjoner. På Frankfurt Børs er oppgavene til de ledende meglerne i samsvar med §§ 85 ff. Siden mai 2011 vedtatt børsregler for såkalte spesialister .

Finansmegler

Finansmeglere overtar investeringsmegling , finansiell rådgivning , lånemegling eller forsikringsmegling . Meglingen av et forbrukslån er sterkt begrenset i henhold til § § 655a ff. BGB, fordi kun lånene som er oppført i § 491 paragraf 2 BGB kan formidles. Skriftlig skjema kreves for dette i samsvar med seksjon 655b i den tyske borgerloven (BGB).

Handelsmegler

Ifølge §§ 93 flg. Den tyske Commercial Code (HGB ), kommersielle meglere er bare ansvarlig for megling visse kommersielle transaksjoner for bevegelige elementer som varer , verdipapirer, forsikring ( forsikringsmegler ), godstransport ( frakt megler) eller skip leie ( skipsmegler ). Forsikringsmegleren er for eksempel entreprenøren til en klient som ønsker å tegne forsikring. I motsetning til det uavhengige formidleren er forsikringsmegleren ikke mellom partene, men utelukkende på kundens side. Som regel - men ikke nødvendigvis - skylder forsikringsselskapet meglerhonoraret. Dette har utviklet seg til sedvanerett fordi, på grunn av den offisielle kontrollen med forsikringsselskapenes juridiske transaksjoner, antok publikum veldig tidlig at denne meglingen kun var en kontrakt for forsikringsselskapet, som ekskluderte megling på bekostning av forsikringstakeren. Den Federal Court of Justice (BGH) mener også det tillatt at forsikringsmeglere i stedet pålegge den forsikrede plikten til å betale megleren avgiften i en såkalt megling avgift avtalen i tilfelle av en såkalt netto politikk .

Sivil agent

Sivilmegler i henhold til § 652 ff. BGB er enhver som profesjonelt arrangerer kontrakter innen eiendom (eiendomsmegler for tomtekjøpsavtaler , leie- og leieavtaler ), låneavtaler eller ekteskapsmegling . I motsetning til kommersielle meglere kan sivile meglere allerede anskaffe et kommisjonskrav hvis en kontrakt inngås som et resultat av beviset på at de har mulighet til å inngå en kontrakt. For å gjøre dette må det være en årsakssammenheng mellom megleraktiviteten og inngåelsen av kontrakten. Kontraktsinngåelsen må "presentere seg som realiseringen av en mulighet, som skal sees på som identisk med muligheten til å inngå kontrakten slik megleren viser."

Differensiering av megleraktivitet etter type type

Referansemegler

Den bevis megler gir bevis for muligheten til å inngå en kontrakt. Han er ikke ansvarlig for kvaliteten på en tjeneste, men bare for muligheten for å inngå en kontrakt om det. Klienten pålegger megleren å navngi en interessert, men forbyr ham å kontakte ham.

En ren bevismegler krever ingen spesiell ekspertise. Bevismegleren må generelt gi et spesifikt kontraktalternativ. For eksempel, hvis megleren sender en liste over 500 interesserte parter til klienten, er det ingen rett til provisjon, siden bare overføring av en liste over interesserte parter med mulighet for å identifisere interesserte ikke utgjør bevis. Henvisningen til et mulig kontraktsobjekt alene er derfor ikke tilstrekkelig i seg selv.

Plasseringsagent

I motsetning til bevis har megler meglermegleren for å tillate interesserte parter å inngå konkrete forhandlinger med tredjepart og å påvirke kontraktspartens vilje. Så han må lede et prospekt som ennå ikke har vært klar for en avtale.

Avgrensninger

Hvis det er en permanent aktivitet, er det en kommersiell agent i fast arbeid som arbeidstaker , det er en kontorist . En forsikringsagent er i henhold til § 84 HGB bare i et forsikringsselskaps interesse . Forsikringsmegleren er derimot juridisk forpliktet til å handle i klientens interesse i henhold til § 93 i den tyske handelsloven (HGB). Forsikringsmegleren er ikke bundet til et selskap, men kan jobbe for alle forsikringsselskaper på forsikringsmarkedet .

Internasjonal

I Sveits omtales megleren ved lov som en "megler". I henhold til art. 412 OR mottar megleren ordren om å fremlegge bevis for muligheten til å inngå en kontrakt eller å formidle inngåelsen av en kontrakt mot betaling. Meglerhonoraret opptjenes så snart kontrakten er inngått som et resultat av beviset eller som et resultat av meglerens mekling ( Art. 413 OR).

I Østerrike er megleren i den spesielle loven Broker Act (Maklergesetz) regulert. I følge dette er en megler en som formidler forretning med en tredjepart for en klient på grunnlag av en privatrettslig avtale ( meglerkontrakt) uten å være kontinuerlig betrodd den ( § 1 BrokerG). I henhold til § 3 MaklerG , må megleren ærlig og nøye beskytte interessene til klienten. Hvis virksomheten som skal formidles, oppstår gjennom meglerens opptjeningsaktivitet hos en tredjepart, forfaller meglerens provisjon i henhold til § 6 BrokerG. En eiendomsmegler er en som som megler formidler forretning på fast eiendom ( § 16 BrokerG) og en kommersiell megler som som megler formidler virksomhet på kommersiell basis ( § 19 BrokerG). En personlig lånemegler er en som fungerer som megler på kommersielt grunnlag for låntakere i kredittransaksjoner ( pengekredittavtaler og pengelån ) som ikke er sikret med pantelån ( § 33 meglerloven).

I angelsaksiske land er meglerne ( tysk  "(børs) megler" ) en finansiell tjenesteleverandør som utelukkende utfører på vegne av sine kunder verdipapirbestillinger fra investorer i verdipapir- eller futuresbørsen ; dens aktivitet kalles følgelig megling .

Se også

weblenker

Wiktionary: Megler  - forklaringer av betydninger, ordets opprinnelse, synonymer, oversettelser

Individuelle bevis

  1. ^ Peter Klaus / Winfried Krieger (red.): Gabler Lexikon Logistik. 1998, s. 337 ( books.google.de ).
  2. ↑ Friedrich Kluge, Etymological Dictionary of the German Language . 24. utgave, Walter de Gruyter, Berlin / New York 2002, ISBN 3-11-017472-3 , s. 456.
  3. ↑ Heidelberg vitenskapsakademi (red.): German Legal Dictionary , bind IX, 1992/1996, Sp. 50.
  4. ↑ Nicoline van der Sijs: Onze Taal , år 74. Genootschap Onze Taal, Den Haag, 2005, s. 310 ( dbnl.org , nederlandsk, PDF , åpnet 12. desember 2020).
  5. ^ Alpmann Brockhaus: Fachlexikon Recht. 2005, s. 882.
  6. ^ Christian Armbrüster: Examinatorium BGB generell del. 2015, s. 123 ( books.google.de - leseeksempel).
  7. ↑ Claus Peter Müller-Thurau: Salgskompetanse for eiendomsmeglere. Haufe Group, Freiburg / München 2013, s. 150 ff. ( Books.google.de - leseeksempel ).
  8. ^ BGH, dom av 14. juni 2007, Az. III ZR 269/06 , fulltekst.
  9. ↑ Bankleksikon: Kortfattet ordbok for bank- og sparebanker. Gabler, Wiesbaden 1978, kolonne 1105 ( books.google.de - leseeksempel).
  10. ^ BGH, dom av 18. januar 1996, Az.: III ZR 71/95 ; MDR 1996, 786 ff.
  11. ↑ BGH, dom av 17. desember 2015, Az.: I ZR 172/14 marginalnr . 20.
  12. ↑ Dieter Krimphove: Kommersiell kode - grunnleggende kunnskap: lover, dommer, saker . Haufe, Freiburg im Breisgau 2005, ISBN 3-448-06983-3 , s. 53 ( books.google.de - utdrag).
  13. ^ Ulrich Becker: Lexicon futures trading. 1994, s. 104 ( books.google.de ).