Tomtekjøpsavtale

The land kjøpekontrakt er en kjøpekontrakt som omfatter kjøp av land , landrettigheter eller arvebyggerettigheter .

Generell

På grunn av den spesielle økonomiske betydningen og de mer kompliserte juridiske spørsmålene og rettsforholdene , er ulike kjøperbeskyttelsesmekanismer tilgjengelige for eiendom etter lov og rettspraksis , slik at en kjøpekontrakt for eiendom ikke kan inngås uformelt som de fleste daglige kjøpekontrakter. Snarere er involvering av en notarius obligatorisk, uavhengig av om avtalepartene er erfarne selgere eller forbrukere .

For eksempel sjekker notaren på forhånd før kjøpsavtalen inngås

Denne informasjonen brukes av notarius som grunnlag for å utarbeide kjøpsavtalen, fordi notarius må ta opp disse faktiske eller juridiske forhold.

form

Den strengeste formen som er foreskrevet i loven, er gitt for kjøpskontrakter , nemlig sertifisering av en notarius ( § 311b (1) BGB i forbindelse med § 128 BGB). Loven legger til en vesentlig juridisk konsekvens av dette notariseringskravet . Hvis den nødvendige sertifiseringen mangler, er den inngåtte kjøpekontrakten ugyldig på grunn av mangel på form ( seksjon 125 BGB), så den har ingen juridiske effekter fra starten. Det er bare ett unntak fra denne regelen, der lovgiveren uttrykkelig sørger for en kur ved håndheving . Den ikke-godkjente tomtekjøpskontrakten er til § 311b effektivt para. 1 setning 2 BGB hvis formidling og registrering skjer i matrikkelen. Dette kan som regel ikke antas fordi tinglysingsselskapet også sjekker formen på transporten ( § 20 GBO ).

Sertifisering betyr at kjøper og selger i en deltakende høring før notariusen om å godkjenne vil forklare ( § 8 BeurkG ), som etter instruksjon fra notaren i en skriftlig mottatt, lest, godkjent og personlig av partene og notarius signert er ( § 9 , § 13 BeurkG). Som en del av instruksjonen må notaren, som en juridisk kvalifisert person, undersøke viljen og målene til de involverte partene, for å informere dem grundig om juridiske farer og de juridiske konsekvensene av notariseringen ( rådgivende funksjon ) og formulere forskriftene tydelig og avgjørende ( bevisfunksjon ). Notaren må vise de involverte partene hvordan juridiske og andre risikoer kan unngås. Notariuskjøpet for kjøp av eiendommen er en såkalt offentlig skjøte , den gir full bevis på den notariserte kjøpekontrakten. Originaldokumentet ( original ) forblir hos notaren, som registrerer det i sin gjerning . For juridiske transaksjoner utsteder han håndhevbare kopier eller bekreftede kopier til de involverte partene .

innhold

Notariale eiendomskjøpskontrakter er juridisk sett en bindende virksomhet som den vanlige kjøpekontrakten ( § 433, paragraf 1 og 2 i den tyske borgerloven). I følge dette forplikter selgeren av en eiendom seg til å overlate eiendommen til kjøperen og skaffe eierskap til den . Selgeren må gi kjøperen eiendommen uten materielle og juridiske mangler. Kjøperen er forpliktet til å betale selgeren den avtalte kjøpesummen og å akseptere den kjøpte eiendommen. Hele salgskontraktsloven gjelder også for landkjøpsavtaler .

  • Kjøpere og selgere må gjennomgå en notarialverifisering av legitimitet og presentere et identitetskort eller pass . I tilfelle selskaper , verifiserer notaren autoriteten til å representere ved å inspisere det kommersielle registeret. Hvis det er flere kjøpere, må andelen av tiltenkt erverv av eiendom spesifiseres ( § 47 GBO ).
  • Eiendommen som gjenstand for kontrakten er definert i kontrakten av hotellet betegnelsen ( "inn i matrikkelen av den lokale domstol eller annet sted ..."), som det framgår av innskriften på den matrikkelen . Eiendommen - og dermed også gjenstand for kjøp - inkluderer komponentene ( § 96 BGB), nemlig viktige komponenter som bygninger og tilbehør ( § 311c BGB). Virkelige rettigheter knyttet til eiendommen (for eksempel servitutter , uavhengig av om disse er sikret med aktive varsler ) overføres som sådan til kjøperen når eiendommen er kjøpt.
  • Den størrelsen på eiendommen er ansett som en egenskap som representerer en del av natur gjenstand for kjøpet. En eiendom er fri for materielle mangler hvis den har avtalt kvalitet ( § 434 avsnitt 1 BGB). Kvaliteten er kun en vesentlig feil hvis den påvirker den tiltenkte bruken av eiendommen. Tomtearealet som er overtatt fra inventaret av matrikkelen i tomtekjøpskontrakten anses generelt ikke for å være en forsikring om en eiendom. Snarere forutsetter en forsikring at selgeren påtar seg garantien for eksistensen av en eiendom på en kontraktsmessig bindende måte og viser dermed viljen til å ta ansvar for alle konsekvenser av mangelen på denne eiendommen. Dette resulterer i en tolkning av kontrakten under hensyntagen til prinsippene som er utviklet i rettspraksis om salg av delvise arealer som fortsatt måles av eiendomsutviklere . Imidlertid, hvis det er avtalt et minimumsareal i kjøpekontrakten, er ansvar for vesentlige mangler mulig ( § 433 (1) BGB, § 434 (1) BGB). I følge dette, i tilfelle forskjeller mellom den spesifiserte (nummererte) og (avgrensede) arealstørrelsen som tilsvarer den spesifiserte avgrensningen, er nummereringen irrelevant og bare avgrensningen er avgjørende. Den klausulen at selger påtar seg intet ansvar for størrelsen på eiendommen hindrer indikasjon på området tiltaket blir sett på som en garanti for en eiendom. I følge dette er selgeren ikke ansvarlig for et bestemt område av eiendommen eller lokalet, heller ikke for gulvets tilstand eller den nåværende strukturelle tilstanden til bygningen eller strukturelle systemer eller anlegg. For å identifisere en eiendom er det tilstrekkelig å henvise til tinglysingsarket når du kjøper en eiendom i samsvar med § 28 GBO. I Sveits regulerer art. 219 OR at selgeren av en eiendom vanligvis må erstatte kjøperen hvis eiendommen ikke har de dimensjonene som er spesifisert i kjøpekontrakten.
  • Godkjenninger : notarius bestrebelser for å få godkjenninger fastsatt i kjøpekontrakten (slik som en fraskrivelse av retten til første avslag som en fraskrivelse av de kommunenes lovbestemte forkjøpsrett i henhold til § 24 BauGB , på grunn av ombyggingen området i henhold til § 144 nr. 2 nr.
  • For heftelser på eiendommen som ikke er akseptert av kjøperen , må notaren ha eksekverbare slettingstillatelser . En debetfullmakt autoriserer notaren til å registrere et pantelån for kjøperens utlåner med det formål å finansiere kjøpesummen .
  • Faktiske modenhet kravene eiendommen kjøpekontrakten omfatter utstedelse av byggetillatelse , bevis for evakuering av eiendommen av selgeren (utdrag fra leietakere), bevis på oppføring av varsel om overdragelse eller overlevering av en kontrakt ytelse garanti etter selgeren.
  • Betaling av den kjøpsprisen : Den betaling av den kjøpesummen til en notarius sperret konto av notarius gi sertifikatet er lovlig sikre hvis kontraktspartene har en legitim interesse i sikkerhet ( § 54a, punkt 2, nr 1 av BeurkG) . På grunn av sin forpliktelse til å betale kjøpesummen, kan kjøperen underkaste seg øyeblikkelig utestenging av hele eiendommen sin ( § 794 (1) nr. 5 ZPO ). Dette gjør tomtekjøpsavtalen til en håndhevingstittel til fordel for selgeren.
  • Ansvar : Selgeren er kontraktsansvarlig for alle vesentlige og juridiske mangler . Eiendommen er fri for vesentlige mangler hvis den har den avtalte kvaliteten på tidspunktet for overføring av eierskap ( § 434 BGB). Det foreligger en juridisk mangel hvis tredjeparter kan gjøre krav på kjøperen med hensyn til eiendommen ( § 435 BGB). Dette gjelder særlig hvis en rettighet er oppført i matrikkelen selv om den ikke eksisterer (§ 435 setning 2 BGB). Offentlige rettsinngrep, bindinger eller begrensninger er mangelfulle rettigheter. Imidlertid, hvis kjøperen kjenner til manglene, er ikke selgeren ansvarlig ( § 442 BGB). Kontraktsmessige ansvarsbegrensninger er mulige ("Eiendommen blir overtatt slik den står og lyver."), Men gjelder bare hvis selgeren ikke skjuler en mangel på svindel ( § 444 BGB). § 436 (2) BGB gir en spesiell forskrift for offentlige avgifter . I følge denne bestemmelsen er selgeren ikke ansvarlig for eiendommens frihet fra offentlige avgifter og offentlige avgifter, som ikke er registrerbare og derfor ikke kommer ut av tingboken.
  • Den utviklingen bidrag og andre bosatt bidrag som skal dekkes av selger av en eiendom i samsvar med § 436 (1) i BGB (BGB) for byggearbeidene som er påbegynt av den dagen kontrakten inngås, uavhengig av tidspunktet da bidraget skyldtes.

Denne listen gir et inntrykk av omfanget av en eiendomskjøpskontrakt, som er en av de mest omfattende kontraktene.

Eiendomskjøpskontrakter i hverdagen

Det juridiske formkravet gjelder alle kontrakter som allerede etablerer en bindende forpliktelse til å overføre eiendomsbesittelse eller rettigheter som tilsvarer fast eiendom ( foreløpig kontrakt , forkjøpsrett , innvilgelse av kjøpsrett eller bidrag av eiendom som bidrag i naturalier til et selskap ). Tomtekjøpsavtaler inngås for både ubebygd og bebygd jord. Notaren tilpasser kontrakten til den enkelte situasjon ved å ta hensyn til de forskjellige lovbestemmelsene som skal gjelde i det enkelte tilfelle, for eksempel om det er en arvelig byggrett eller et sameie . Hvis landkjøpskontrakten er en del av en omfattende pakke med kontrakter (f.eks. I sammenheng med en byggermodell ), må delen som gjelder jordkjøpet forhandles av en notarius. En kjøpekontrakt for land kan også kombineres med en tilsynskontrakt for bygging . Imidlertid, hvis tomtekjøpskontrakten er ineffektiv, er byggetilsynskontrakten også ineffektiv ( § 139 BGB).

Henrettelse

Etter attestasjonssertifiseringen kan eiendomsinnkjøpskontrakten brukes av notariusen med det formål å utføre virkelig.

Tomtekjøpskontrakten er bare en av gjeldsavtalen ( forpliktelsesvirksomhet ), som i henhold til prinsippet om separasjon av en tilgjengelig virksomhet er oppfylt . I kontrakten etter forpliktelsesloven er derfor ikke nødvendigvis den virkelige avtalen etter § 873, § 925 § 1 BGB ( formidling ) inkludert. Hvis kjøper og selger allerede har erklært formidlingen i kontrakten i henhold til forpliktelsesloven, eller dette har skjedd senere, sender notaren nå søknaden om overføring av eierskap til fordel for kjøperen til tinglysingsregisteret , som vedlegger eiendomskjøpet kontrakt, i praksis ofte sikret ved forhåndsinnleggelse av en reservasjon . Den anvendelse av kjøper og den tilsvarende godkjenning av selgeren i henhold til § § 13 , § 19 GBO er som regel også en del av eiendommen kjøpekontrakten. Hvis oppføringen som eier er foretatt, har selgeren gitt kjøperen reelt eierskap av eiendommen ( § 433 (1) setning 1 BGB). Notaren sender kopier av tomtekjøpsavtalen til ekspertkomiteen (for sammenligningsverdiprosedyren ) og skattekontoret (for eiendomsoverføringsskatten ).

Internasjonal

En landkjøpsavtale som er underlagt tysk lov kan også inngås i utlandet lovlig i to tilfeller . Enten oppfyller det de utenlandske formelle kravene, eller de formelle kravene i tysk lov er oppfylt ( Art. 11 par . 1 EGBGB ). I Sveits er landkjøpsavtalen også gjenstand for notarisering ( Art. 216 OR , Art. 657 Paragraf 1 ZGB). I tillegg til inngåelsen av den notariserte kjøpskontrakten, er det nødvendig med oppføring i tingboken for erverv av eiendommen ( art. 656 par . 1 ZGB ). Selgeren er forpliktet til å betale erstatning hvis eiendommen ikke er av størrelsen spesifisert i kontrakten ( art. 219 ELLER). I Østerrike er derimot til og med den muntlig inngåtte kjøpekontrakten bindende, men overføring av eierskap må "registreres" ved hjelp av et sertifisert dokument ( § 432 ABGB ), hvis innhold er foreskrevet i § 433 ABGB. En registrering i matrikkelen ("innlemmelse" eller "intabulering") er kun mulig med en sertifisert "returerklæring". Dette er selgers skriftlige erklæring om at han godtar oppføringen i grunnboken. Fra seksjon 431 i den østerrikske borgerloven (ABGB) følger det at kjøpstransaksjonen er ført i de utpekte offentlige bøkene (matrikkelen).

I England og Wales (underlagt salg av landskontrakter engelsk landkontrakt ) krever lov om eiendom 1925 og tinglysingsloven skriftlig form . Eierskapseierskap ( engelsk selveiendom ), boligeiendom ( engelsk samboerskap ) eller arvelig bygningsrett ( engelsk leieeiendom ) kan selgeren overføre til en kjøper ( engelsk formidling ). Siden den engelske notaren ikke trenger å bevise den juridiske kvalifikasjonen til en tysk notarius - fordi han er begrenset til signaturautentisering - kalles advokater ( engelske lisensierte transportører ), spesielt siden det i alminnelig rett gjelder prinsippet om at kjøperen selv er lovlig og faktiske feil ( engelske mangler ) ( Advarsel om tomhet ; "kjøperen må være forsiktig"). Det må skilles mellom kjøp av registrerte og ikke-registrerte eiendommer. For registrert tomtekjøp kommer registreringen av kjøperen i uregistrert ved møte ( ferdigstillelse på engelsk ) med levering av skjøtet ( engelsk kjøpsakt ) ovenfor. Kjøperen mottar en bekreftelse på dette ( engelsk landssertifikat ). Med mindre annet er avtalt, kjøper kjøper dette også tilbehør ( engelske inventar ).

I USA har mangelen på et landregister betydelige konsekvenser for eiendomskjøp. Det er tingbøker i de enkelte distriktene, men dokumentasjonen kan imidlertid ikke gi noen pålitelig uttalelse om selgeren faktisk har rett til å disponere eiendommen. Registreringen av et landkjøp ( engelsk eiendomsmarkedsavtale ) i landregisteret er ikke lovlig obligatorisk. Kjøpekontrakten regulerer at selgeren overfører eierskapet til den aktuelle eiendommen i fremtiden ved å overlevere en overføringshandling ( engelsk garanti ) til kjøperen, mens sistnevnte lover å betale en viss kjøpesum på visse betalingsbetingelser. Det må være skriftlig, men resulterer ennå ikke i eierskapsoverføring. Eierskapsoverføringen ( engelsk avslutning ) ble funnet måneder senere foran en "sparringsagent" eller "bosettingsagent" i stedet.

Se også

Individuelle bevis

  1. ^ BGH WM 1998, 783
  2. ^ RG, dom av 25. oktober 1902, Az.: V 233/02; DJZ 1903, 31
  3. ↑ BGH WM 1984, 941
  4. ^ BGH, dom av 13. juni 1980, Az.: V ZR 119/79
  5. ↑ Karl-Werner Schulte / Jürgen Kühling / Wolfgang Servatius / Frank Stellmann (red.), Real Estate Economics II: Legal Foundations , 2013, s. 168 ff.
  6. ↑ BGH NJW 1983, 275
  7. ↑ Thomas Zerres, Bürgerliches Recht , 2005, s. 171
  8. ↑ Alpmann / Brockhaus, Fachlexikon Recht , 2005, s.657
  9. ↑ BGH NJW 1976, 1931
  10. ↑ Gotthold Balensiefen / Christian Bönker / Norbert Geiger / Wolfgang Schaller (red.), Legal Handbook for Real Estate Practice , 2011, s.166
  11. ↑ Susanne Frank / Thomas Wachter (red.), Eiendomsrett i Europa , 2015, s. 210