Selvbetjent leilighet (Tyskland)

I tysk lov er huseiere en form for eierskap til en enkelt leilighet . Det er rettferdiggjort ved en oppføring i bolig matrikkelen får hver leilighet sin egen matrikkelen ark når den er opprettet og kan derfor selges , beheftet med eiendomsmegling heftelser eller arvelig som alle andre eiendom .

Generell

I Tyskland kan innbyggere skille mellom leide leiligheter (hovedsakelig i flerfamiliehus ) og boligeiendom ( eneboliger , tofamiliehus eller leilighetseierskap i flerfamiliehus) når det gjelder boligeiendom . Leieforholdet lov gjelder for leide leiligheter, eiendom lov gjelder til bolig eiendom , som er implementert i tilfelle av leiligheten eierskap ved egen lov for den Leilighet Eierskap loven (WEG). Økonomisk, som det er som et beslutningskriterium i Flat husleie og ekstra kostnader betydelig, i bolig hvis kjøpesum og ekstra kostnader når du kjøper land ; Plasseringen er viktig for begge typer boliger .

Leiligheten i sameiet er også kjent som et sameie. I 2011 eide privatpersoner 84,6% av boligbygningene og 58,4% av leilighetene i Tyskland. Dette er den vanligste formen for eierskap. Den nest vanligste typen sameierforening er at de utgjør 9,5% av bygningene. Til sammen utgjør sameier 22,4% av den totale boligmassen.

historie

Condominiums anses å være forløperen til bolig eiendom . Den utviklet seg i Europa i begynnelsen av middelalderen fra det tidspunktet da byggingen av hus høyere enn en første etasje begynte. Dette var særlig tilfelle i Sentral-Europa, Frankrike og Italia. Det var et spesialdesignet sameie av flere private personer, som var gyldig i enkelte land i det tyske imperiet fram til 1800-tallet.

Inntil ikrafttredelsen av den tyske borgerlige koden (BGB) i januar 1900 var sameiet mulig. Denne eierformen hadde også kallenavnet "Händelhaus" (i Sør-Tyskland: "Krigende hus"), fordi krangel mellom eierne sies å ha forekommet ofte. Det var også rettigheter som differensierte eiendomsbesittelse og eierskap til bygningene på den. Sameiet som ble etablert før BGB er beholdt ( art. 182 EGBGB ), men nytt sameie kan ikke lenger etableres.

Imidlertid definerer BGB a på en tomt som ligger bak bygningen som en integrert del av landet ( § 93 , § 94 BGB). Imidlertid deler viktige komponenter eiendommens juridiske skjebne, så omvendt kan ingen rettigheter til viktige komponenter i en eiendom opprettes ( Latin superficies solo cedit ). Dermed blir eieren av eiendommen ved lov også eier av den vesentlige delen ( § 946 BGB). Den forrige eieren av den essensielle komponenten kan heller ikke gjøre krav på overgivelse i samsvar med seksjon 985 i den tyske borgerloven (BGB), fordi viktige komponenter ikke er i stand til å ha spesielle rettigheter og eksisterende rettigheter går tapt.

Allerede etter første verdenskrig i januar 1919 skapte Heritable Building Rights Ordinance (i dag: Heritable Building Rights Act ) muligheten for å reise sin egen bygning på andres eiendom, selv om det bare var i en viss periode (typisk 99 år). . Etter andre verdenskrig ble det lagt til grunn at den store etterspørselen etter boareal gjorde det nødvendig å finne løsninger som de som leter etter boareal kunne delta i finansieringen av skapingen av boareal (nybygg, utvidelse, gjenoppbygging), men samtidig kunne også motta en reell ekvivalent verdi. Dette ble muliggjort av "Loven om boligeiendom og permanent oppholdsrett" (WEG) av 15. mars 1951. WEG skapte juridiske instituttet i landet lov til hjemme eierskap , der de regler som gjelder for land, spesielt land lov til BGB (§ § 873 ff. BGB) er aktuelt å hjemme eierskap .

Med reformen av borettslagsloven 1. juli 2007 ble det tatt i betraktning en begrenset rettsevne (delvis rettsevne) av eiernesamfunnet ved lov (§ 10 (6) WEG (gammel)), som allerede var anerkjent etter rettspraksis to år tidligere. I tillegg var medlemmets eksterne ansvar begrenset, rettsprosedyren ble konvertert til den rettslige prosedyren i henhold til sivilprosedyrekoden i stedet for den forrige prosedyren for frivillig jurisdiksjon ( §§ 43 ff. WEG), samfunnet var forpliktet til å utføre en samling av avgjørelser ( § 24 para. 7 WEG) og skapte muligheten for å fravike de stive reglene i samfunnsordenen i visse tilfeller ved hjelp av 3/4-flertallsstemme ( § 16 (4) og § 22 (2) WEG).

Siden forrige reform av loven om boligeiendom 1. desember 2020 har eiernesamfunnet vært en fullstendig juridisk forening. Det kan nå også skaffe seg rettigheter og inngå forpliktelser som ikke er en del av den samlede forvaltningen av felleseiendommen ( § 9a (1) WEG). Eiersamfunnet er nå representert av administratoren i og utenfor retten, men bare på grunnlag av et vedtak fra leilighetseierne når de inngår en eiendomskjøp eller låneavtale ( § 9b (1) WEG).

Juridiske problemer

innhold

Sameiet er i samsvar med § 1 punkt. 2 WAY på privat eiendom i lokalene til leiligheten og fra sameie på felles eiendom (særlig på land og på forvaltet kapital ). Denne juridiske definisjonen dekker ikke retten til medlemskap i huseiernes forening , men det er en av dem.

Leiligheten (egen eiendom) kan være plassert i en bygård så vel som i en tosidig , rekkehus eller et annet flerhuskompleks . Alltid knyttet til leiligheten er en sameieandel i felleseiendommen , først og fremst på land og på de konstruktive nødvendige delene av bygningen. Bestemmelsene i seksjon 1008 i den tyske borgerloven (BGB ) gjelder tilsvarende for sameie i samsvar med avsnitt 3 (1) i WEG . Sameieandelen må spesifiseres som en spesifikk brøkdel og spesifiseres vanligvis i tusendeler.

Retten til medlemskap i huseiernes forening tilhører også huseiere , som gir hver huseier rett til å stemme på huseiermøtet for sammen med de andre eierne av samfunnet å bestemme ledelsen av samfunnet ( Seksjon 20 WEG ) og særlig å utøve sine rettigheter på huseiermøtet.

Privat eiendom

Separat eiendom er (eneste) eierskap av rommene i en leilighet. Det er jevnlig assosiert med en sameieandel i felleseie. Begge sammen (individuell eiendom og sameieandel) utgjør leilighetseiendommen ( § 1 (2) WEG). Hvilke rom som hører til egen eiendom er spesifisert i delingserklæringen eller i tilskuddsavtalen . Denne definisjonen kan imidlertid ikke gjøres uten begrensning, fordi ikke alle rom er kvalifisert for individuelt eierskap ; det er rom som må være i fellesskapseiendom ( seksjon 5 (2) WEG).

Summen av alle rommene i et boligkompleks som er privateid, blir referert til som summen av alle rommene i et boligkompleks uten referanse til den respektive leiligheten (enhet) (jf. § 1 Paragraf 5 WEG).

Deleierskap

Når det gjelder deleierskap - som et parallelt begrep med leilighetseierskap - er det ikke snakk om individuelt eierskap når det gjelder boareal , men heller "rom som ikke brukes til boligformål", f.eks. B. Butikker , forretningslokaler eller rom for andre kommersielle formål ( Seksjon 1 (3) WEG). De samme forskriftene gjelder for dette som for huseiere ( avsnitt 1 (6) i WEG). I tillegg til (like stående) vilkår sameie og fraksjonelt eierskap , har vilkårene privat eiendom og felleseiendom er allokert riktig på grunn av det u. A. ansvaret og plikten til å bære kostnadene for vedlikeholdet avhenger.

Fellesskapets eiendom

WEG snakker om felleseie ( § 1 para. 5 WEG), praksis bare fra felleseie . Fellesskapets eiendom inkluderer opprinnelig den faktiske eiendommen ( tomten ) og (i det minste) de strukturelt nødvendige delene av bygningene (eller de som kjennetegner det ytre) der den enkelte eiendommen ligger. Konstruktivt nødvendig er z. B. Fundament, yttervegger , gulvplater, tak, bærende eller avstivende innvendige vegger , vinduer og dører (med mindre begge sider av vinduene og dørene er i samme leilighet). I den grad det er andre bygninger uten særskilt eierskap på eiendommen, f.eks. B. Uthus, disse tilhører helt felleseiendom. I tillegg brukes felles deler av bygningen og fasiliteter som B. trapper, inngangspartier, delt fyrrom, delte bygningstjenester , rør for energi, vann, avløp osv.

De administrative eiendelene er kollektive spesielle eiendeler som ikke tilskrives den kollektive eiendommen, ettersom dette ikke tilhører eierne , men eiernesamfunnet ( § 10 (7) WEG). Administrative eiendeler inkluderer samfunnets økonomiske ressurser (inkludert vedlikeholdsreserver) og også gjeld, oppkjøp fra samfunnet som B. stiger, verktøy, gressklipperen eller fyringsoljen i tanken. Unntatt fra dette er imidlertid ting som ervervet av samfunnet som blir en integrert del av eiendommen gjennom installasjon.

Forkjøpsrett fra leietaker

Hvis leide boarealer, der leilighetseierskap har blitt eller skal etableres etter å ha blitt gitt til leietaker, selges til tredjepart, har leietaker rett til forhåndskjøp i samsvar med § 577 (1) BGB . Dette gjelder ikke hvis utleier selger boarealet til et familiemedlem eller til et familiemedlem. I følge en avgjørelse fra Federal Court of Justice (BGH) har leietaker krav på erstatningskrav dersom han ikke får forkjøpsrett.

Anvendelse av resten av loven

Siden leiligheten eierskap og delvis eierskap teller som landrettigheter, hele landet og matrikkelen gjelder lov til både . Derfor skal disse rettsområdene brukes tilsvarende når du kjøper , belaster , administrerer og selger . I stedet for et matrikkel er det et leilighetsregister og et delregistreringsregister , som har samme avdelinger som et matrikkel.

Etablering av huseiere

Årsaken er den lovlige etableringen av boligeierskapet. Det kommer fra en normal eiendom (trunk-eiendom). Bare to typer sameier er mulig ( seksjon 2 WEG):

  • Ved å gi kontrakt i henhold til § 3 WEG. Det kreves en kontrakt mellom 2 eller flere sameiere av hovedeiendommen om delingen og gjensidig tildeling av boligeiendom (her kan hver sameier av eiendommen motta et sameie for eneeie).
  • Alternativt kan delingen utføres ved hjelp av en ensidig delingserklæring i samsvar med § 8 WEG. Hvis hovedeiendommen har eneeier, er begrunnelsen på denne måten obligatorisk. En oppdeling i henhold til § 8 WEG kan også foretas av flere sameiere eller et felleseie (f.eks. Arvefellesskap ). Imidlertid bare i den grad den opprinnelige eierstrukturen fortsetter uendret i det nyopprettede sameiet (dvs. hvis eiendommen deles i to før eiendommen deles, mottar hver sameier også halvparten av felleseien til hver leilighet).

I dag dominerer stien via den ensidige inndelingen i henhold til § 8 WEG, som presenteres nedenfor:

Den juridiske konstruksjonen er basert på det faktum at eierskapet til eiendommen (hovedeiendommen) er delt i en delingserklæring med antall eksisterende (eller planlagte) leiligheter, og hver (fremtidig) leilighet tildeles en brøkdel av sameiet i denne eiendommen. Det individuelle eierskapet av denne leiligheten sammen med den tilknyttede sameieandelen i felleseiendommen blir en egen eiendom som leilighetseierskap, for hvilket det opprettes et eget matrikkelark og som eksisterer juridisk uavhengig av den andre eiendommen på eiendommen. Boligeiendommen kan selges separat eller belastes med pantelån, dvs. pantsatt . En tvangsauksjon har heller ingen (direkte) effekter på de andre sameierne.

Boligeiendommen kan kombineres med en spesiell bruksrett for visse deler av felleseiendommen, f.eks. B. Parkeringsplasser på eiendommen.

WEG utarbeider detaljerte forskrifter om hvordan leilighet og / eller deleierskap kan etableres, om dens felles forvaltning av leiligheten og / eller deleiere og administratoren, dannelsen av vedlikeholdsreserven , samt om rettsforhandlingene i leilighetseiendom betyr noe.

I utviklingsfasen av leilighetseierforeningen (under salg av leilighetene av delingseieren og etterpå), gjelder noen ganger spesielle regler for den såkalte fremtidige leilighetseierforeningen .

Delingserklæring

Den erklæringen av divisjonen , som må være offentlig godkjent (f.eks attestert ) , inneholder en tekstlig beskrivelse av de enkelte leiligheter og ytterligere planer for hele bygningen, der alle rommene i bygningen er identifisert (vanligvis med et tall) som de tydelig identifisere skal tildeles til visse boligeiendommer (eller delvis eiendom) eller til felleseiendom. Det er vanlig, men ikke obligatorisk, at brøkdelen (sameie) av eiendommen tilsvarer det proporsjonale boligområdet. I praksis kan avvik også skyldes etterfølgende utvidelser, f.eks. B. på loftresultatet . Grunnlaget for inndelingen i egen eiendom er et offisielt ferdigattest for de enkelte leilighetene. Etter lagmannsretten er det ikke nødvendig i den notariøse delingserklæringen å ta en avgjørelse mellom bolig og delvis eierskap, noe som kan bety betydelig lettelse i fremtiden.

Fellesskapsreglene som er opprettet som regel (men ikke obligatoriske) med delingserklæringen, regulerer de interne forholdene mellom eierne (f.eks. Fordelingsnøkkel for årsregnskap, forskrift om stemmerett og fullmakter på eiermøter, regler om administrativ rådgivning styre , fullmakter for leder osv.). Fellesskapsordren har karakter av en avtale, og hvis den er registrert i tingboken, handler den også mot en juridisk etterfølger (andre kjøper av en leilighet). Følgelig, for å endre fellesskapsbestemmelsene, må alle leilighetseiere godta endringen, signere den på en offentlig godkjent måte og deretter sette den inn i tingboken.

Endringen av WEG 1. juli 2007 lette situasjonen, særlig for å kunne håndheve forbruksrelaterte fordelingsnøkler og moderniseringer med 3/4 flertall i enkeltsaker.

Tilskuddsavtale

Den kontraktsmessige tildelingen av egen eiendom i henhold til § 3 WEG tilsvarer delingserklæringen. I motsetning til delingserklæringen, må tilskuddsavtalen være notarisert. Hovedforskjellen i innhold er at et kontraktsmessig tilskudd er nødvendig hvis flere personer er (brøkdel) eiere av eiendommen som skal deles. Det må skilles mellom sameie og eierskap i sin helhet (f.eks. Et fellesskap av arvinger). I sistnevnte tilfelle gjelder avsnitt 8 WEG for dannelse av boligeiendom. I sammenheng med tildeling av privat eiendom i henhold til § 3, er det imidlertid et spørsmål om begrensningen av allerede eksisterende felleseie (sameie) basert på individuelle separerbare områder eller rom og tildeling av denne eiendommen til forrige sameie -eiere av felleseiendommen.

Spesielle bruksrettigheter

En boligeiendom eller delvis eiendom kan tildeles spesielle bruksrettigheter til deler av felleseiendommen, særlig fellesarealer, etter avtale . Den autoriserte personen kan deretter avhende området eller rommet til ekskludering av de andre eierne. Dette er vanlig for parkeringsplasser, kjellere og hagearealer. Mottaker bærer administrasjonskostnadene hvis dette er avtalt i avtalen (delingserklæring, fellesskapsorden). Ellers foreskriver den lovbestemte forskriften at kostnader skal bæres av alle eiere i samsvar med § 16 (2) i WEG. Vedlikehold forblir et fellesskapsanliggende, med mindre annet er avtalt.

Huseierforening, administrator

Hele eierne danner en huseierforening . Deres høyeste selvstyrende organ er leilighetseiermøtet , som kan utnevne en administrator ved flertall . Den utnevnelsen av en administrator kan ikke utelukkes selv ved erklæring av divisjonen. Administratoren utarbeider forretningsplaner for å beregne nødvendige forskuddsbetalinger til huspenger , utarbeider årsregnskapet, leder eiermøtene og samler vedtak, er ansvarlig for trafikksikkerhet og det løpende vedlikeholds- og reparasjonsarbeidet i samsvar med eierens beslutninger , han leder samfunnets midler. Det avtales vanligvis et gebyr for denne aktiviteten .

Leilighetseierne kan oppnevne et administrativt råd ved flertallsvedtak ( § 29 WEG). Med mindre annet er regulert i fellesskapsbestemmelsene , må dette bestå av (nøyaktig) tre leilighetseiere: en styreleder og to taksatorer. Bare fysiske personer kan bestilles ; hvis en boligeiendom tilhører et selskap eller en forening , kan deres juridiske representant utnevnes. Administratoren selv kan ikke utnevnes som medlem av rådgivningsrådet, ikke engang om han også er eier av leiligheten. Følgelig er ledere i administrasjonsselskapet også ekskludert fra en avtale.

Boligeierskap som en investering

Leilighetseierskap er en av de viktigste formene for kapitalinvestering i Tyskland. Den finansiering er gjort gjennom egenkapital (dette inkluderer også den såkalte muskel boliglån ) og / eller gjeld . Sistnevnte er gitt av kredittinstitusjoner (inkludert spesialbanker som Pfandbrief-banker ) i form av eiendomsfinansiering som et pantelån . For pantelån på grunn av kredittsøknad er pantelån og andre lånedokumenter som kreves fra blant annet kjøpesummen som grunnlag for å bestemme pantelånsverdien .

Selv når han investerer i boligeiendom, forventer investoren en avkastning på kapitalen og en verdiøkning . Dette er mulig for begge typer bruk av leiligheten (eierbolig eller utleie). Ved eget bruk oppnår eieren en (ideell) bruksverdi ved å spare leie ; i tilfelle leie oppnår han en leieretur .

Den Markedsverdien avhenger av mange faktorer som plassering ( bolig og forretnings plassering ), grad av bevaring , utstyr , inntekt verdi eller tilgjengelighet av arbeidsplassen , som bare kan vurderes i begrenset grad for private investorer. Det svinger mellom en lav markedsverdi for søppel eiendom og en høy markedsverdi for luksusleiligheter . Videre må tilleggskostnadene - spesielt vedlikeholdsreservene - tas i betraktning. Økninger i verdi skyldes den relative knappheten på boareal. På grunn av kapitalinvesteringens langsiktige karakter oppnår den vanligvis også statusen til en pensjonsordning .

Finansielle risikoer kan oppstå spesielt når du leier eiendommen hvis leieinntektene ikke lenger er tilstrekkelig til å betjene gjelden fullt ut . En ledig stilling risiko eller leie nomader øke leie risiko , skrap eiendomsmegling kan føre til svekkelse . Den høyeste økonomiske risikoen er full finansiering av eiendommen, og det er derfor den bare forekommer i unntakstilfeller. En fallende markedsverdi kan føre til et totalt tap av egenkapitalen som investeres hvis leiligheten må selges på nytt.

statistikk

De eier kvote måler andelen av leiligheter bebodd av eierne selv i forhold til alle bebodde leiligheter i boligbygg. I 2014 nådde den 45,5% i Tyskland, med den høyeste i Saarland på 62,6% og lavest i Mecklenburg-Vorpommern med 38,9%. Bayern hadde en andel på 50,6%, det tett befolkede Nordrhein-Westfalen 42,8%. I en europeisk sammenligning i 2016 var Tyskland foran Sveits (42,5%) på slutten av skalaen. Dessuten klarte Østerrike å plassere seg foran Tyskland med 55%.

Se også

litteratur

weblenker

Wiktionary: Condominium  - forklaringer på betydninger, ordets opprinnelse, synonymer, oversettelser

Individuelle bevis

  1. ↑ Federal Statistical Office, First Results of the Building and Apartment Census, 2011, s. 14
  2. ↑ Marcus Janek, Selvbetjent leilighet i Tsjekkia , 2003, s.17
  3. ↑ Michael Timme, leilighetseierskap - en oversikt over fortid, nåtid og fremtid , i: Festschrift für WE Voß , Göttingen 2005, s. 297-312
  4. ↑ Jürgen F. Baur / Rolf Stürner, eiendomsrett , 2009, s.331
  5. ^ BGH, avgjørelse av 2. juni 2005, Az.: V ZB 32/05
  6. ↑ Eckhart Pick, i: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (red.), Condominium Act - Commentary , 2010, inlet No. 63
  7. ^ Om flerhus-systemet: Martin Häublein, Multi-house systems and legal capacity of the community , i: Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) 2010, s. 149 ff.
  8. ↑ Christian Armbrüster, i: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (red.), Apartment Ownership Act - Commentary , 2010, § 1 marginalnummer 14
  9. ^ Christian Armbrüster, i: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (red.), Apartment Ownership Act - Commentary , 2010, § 1 Rn 13.; Michael Timme , i: Michael Timme (red.), Leilighetseierlov. Kommentar. 2010, § 1 marginalnummer 93.
  10. ↑ Christian Armbrüster, i: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (red.), Apartment Ownership Act - Commentary , 2010, § 1 Rn 25 f.
  11. ↑ Michael Klein, i: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (red.), Apartment Ownership Act - Commentary , 2010, § 10 Rn 288
  12. ↑ BGH, dom 21. januar 2015, Az.: VIII ZR 51/14
  13. ↑ Kammergericht, avgjørelse av 3. desember 2007 (24 U 71/09), berlin-brandenburg.de
  14. ^ Forbundsdomstolen, dom av 5. februar 2010, Az.: V ZR 126/09
  15. ↑ Johannes Hogenschurz, i: Georg Jennißen (red.), Leilighetseierlov , 2008, § 29 Rn 11
  16. Lies Marlies Brunner, Kapitalinvestering med eiendom: Produkter - markeder - strategier , 2009, s. 230
  17. ↑ Statista, statistikkportalen, eierandel i Tyskland fra 1998 til 2014 av føderal stat , 2019
  18. ↑ Statista statistikkportalen, eierandelene i utvalgte europeiske land i 2016 , 2019