Ledighet

Med en ledig stilling ( engelsk ledighet ) er ubrukt eller ubebodd bygning i privat eller offentlig eiendom . Utviklede, men ubebygde landområder , derimot, blir referert til som brakkmark eller ubrukt bygningsareal . Det motsatte av ledig stilling er mangelen på boareal .

Generell

Ledig stilling krever at eksisterende kapasiteter ikke blir brukt eller ikke fullt ut. I åpne rom (som forgården ) er det ofte ledig.

I følge en vanlig definisjon fra eiendomsbransjen sies det at leiligheter er ledige hvis de tilbys på boligmarkedet og ingen (nye) leietakere er funnet etter minst tre måneder. Ledige boliger og mangel på boliger er typiske manifestasjoner av et stort tilbud / etterspørsel eller et overskudd etterspørsel / tilbud på eiendomsmarkedet .

arter

Det skilles mellom det strukturelle (økonomiske), bygningsspesifikke, spekulative og ledige gjennom svingninger:

Strukturell ledighet

Årsakene er demografiske endringer, økonomien , markedssituasjonen på eiendomsmarkedet og tilbudet i området. Om behovet for tilleggsbygde leiligheter / forretningslokaler fører spesielt i lavkonjunkturen til overflødig tilbud eller etterspørsel , noe som manifesterer seg som manglende interesse eller behov for endring på etterspørselssiden. Ledighetsrisiko reduseres eller forsvinner i tider med økonomisk boom . Denne kompensasjonen fungerer imidlertid ikke alltid, selv om etterspørselen øker igjen, fordi "kontormarkeder ofte er utsatt for konjunktursvingninger " fordi det er forsinkelser i bygging og planlegging. Ledighetsrisikoen øker med fallende leiepris / kjøpesum og tilsvarende lavere etterspørsel , eiendomsmarkedet blir et leietakermarked ( kjøpers marked ), der leietaker / kjøper har forhandlingsmakt . Omvendt kan et leiemarked oppstå på grunn av mangler i tilbud eller for stor etterspørsel ; Det er knapt noen stillingsrisiko her.

Bygningsspesifikk ledighet

Bygningen eller eiendom-spesifikke ledighet resultatene fra eiendommen selv, for eksempel på grunn av dets ugunstige plassering , dårlig mikro-steds eller dårlig eiendom egenskaper til en viss bygning ( f.eks uønsket egenskap ). Stedet refererer til en ugunstig beliggenhet for eiendom; En dårlig mikroplassering vil for eksempel være leiligheter i industriområdet (såkalte blandede områder i henhold til § 6 Abs. 1 BauNVO ). Denne ledige stillingen utløses ikke eksogent av eiendomsmarkedet, men årsaken er å finne i selve bygningen. Den ledige stillingen som bevisst godtas for renoveringsformål er også en bygningsspesifikk ledighet.

Spekulativ ledighet

Spekulativ ledighet refererer til bygningsarealer, til tross for muligheten for å bruke den, ikke leies eller selges av eieren fordi eieren spekulerer i et høyere leieutbytte eller økende salgsinntekter . I Frankrike senket en skatt på ledige eiendommer vellykket ledighetsgrad som en mottiltak.

Langsiktige, unngåelige private ledige stillinger i leiligheter får noen ganger rangeringen av en administrativ lovbrudd hvis staten har en berettiget interesse i vedlikehold eller forvaltning av disse bygningene. Dette gjelder spesielt i store byer som B. Hamburg er tilfelle: Eksempler på dette er fredede bygninger som kan rives etter en lang periode med ledig stilling og på grunn av den forverrede tilstanden til bygningen til tross for at de er fredet.

I utgangspunktet kan en utleier øke leien innenfor rammen av taket og den faste leieprisen så snart forrige leietaker har forlatt eiendommen. Eiendommer hvis konstruksjon eller forvaltning er subsidiert av staten ( boliger ) blir også berørt . Hvis slike bygninger blir stående tomme i lang tid, kan beskyttelsen av eksisterende bygninger heller ikke lenger gis. Spekulative ledige stillinger var gjentatte ganger årsaken til huk , for eksempel i Frank-hus-til-hus-krigen eller i Hafenstrasse i Hamburg.

svingning

Den svingning angir frekvensen av endringer leieren. Ledige stillinger kan oppstå når en ny leieavtale ikke kan inngås med en etterfølger uten overgang etter at en leieavtale er utløpt. En svingning i overflødig tilbud eller mangel på etterspørsel fører til en reduksjon i leieprisen; omvendt, hull i tilbudet eller overflødig etterspørsel fører til leieøkninger. For å garantere fleksibiliteten (og dermed funksjonaliteten) til eiendomsmarkedet, er det en mening med en ledig reserve (svingningsreserve) på ca. 3%. En tilnærming til en løsning kan være en midlertidig bruk, for eksempel basert på prinsippet om ”å vokte gjennom beboelse”.

Juridiske problemer

Ledigheten gjelder også lovgivere og rettspraksis i forbindelse med fraskrivelse av eiendomsskatt ved betydelige inntektsreduksjoner. Eksempler på dette er "avlingssvikt i landbruks- og skogbruksbedrifter på grunn av naturlige hendelser (flom, tørke, hagl osv.), Ledighet av leiligheter eller forretningslokaler på grunn av manglende leietakers etterspørsel etter de aktuelle objektene, ingen mulighet for å utnytte fabrikklokaler brukt til kommersielle formål etter en strukturelt bestemt forlatelse av forrige produksjon ”. I henhold til § 33 (1) setning 1 GrStG fravikes eiendomsskatt til en viss grad dersom det normale bruttofortjeneste reduseres med mer enn 50% når det gjelder utviklede land og skatteskyldneren ikke er ansvarlig for reduksjonen i bruttofortjeneste .

I følge en avgjørelse fra den føderale forvaltningsdomstolen (BVerwG) er en fritakelse for eiendomsskatt ikke bare mulig i tilfelle atypiske og midlertidige reduksjoner i inntekt, men også tillatt på grunn av en strukturell, ikke bare midlertidig ledighet. Som et referansepunkt for å bestemme den skatterelevante inntektsreduksjonen, hadde Federal Fiscal Court (BFH) tidligere spesifisert at for eiendommer som ble leid i begynnelsen av et kalenderår, skulle reduksjonen i bruttoinntekt bestemmes på grunnlag av leien som ble avtalt på det tidspunktet, forutsatt at dette ikke er mer enn 20% avviker fra vanlig leie og skal bestemmes på grunnlag av vanlig leie for andre eiendommer. Når det gjelder eiendom som brukes til kommersielle formål, er et ytterligere krav at eiendomsskatten vil være urimelig i henhold til de økonomiske forholdene i virksomheten. I følge BVerwG er dette tilfelle hvis det skatterelevante driftsresultatet er negativt og eiendomsskatten utgjør en ikke ubetydelig andel (mer enn 1%) av de totale driftskostnadene .

økonomiske aspekter

Når det gjelder ledelse , økonomisk effektivitet og lønnsomhet , spiller ledighet og stillingsrisiko en viktig rolle.

Økonomi og lønnsomhet

Målene for økonomisk effektivitet og lønnsomhet kan bare oppnås hvis eksisterende kapasiteter utnyttes fullt ut, dvs. kapasitetsutnyttelsen eller utnyttelsesgraden er (nesten) 100% av kapasiteten. Dette betyr at det er ledig stilling hvis satsen er under 100%. Da kan tomgangskostnader (ubrukte faste kostnader med tom kapasitet ) og / eller tap av inntekt ( tap av husleie ) oppstå, noe som reduserer fortjenesten eller øker tapet. Ledighetskostnader for midlertidig stilling skal tas i betraktning som en risiko for tap av husleie som en del av forvaltningskostnadene i samsvar med § 19 Paragraf 2 nr. 3 ImmoWertV , mens ledighetskostnadene for en permanent ledighet reduserer bruttofortjenesten.

Ledighetsgrad

Ledighetsgraden er et økonomisk nøkkeltall som viser andelen ledige eiendommer i den totale beholdningen:

${\ displaystyle {\ text {Vacancy rate}} = {\ frac {\ text {Vacancy}} {\ text {Total lager}}} \ cdot 100 \, \%}$.

Jo høyere stillingsgrad, jo lavere lønnsomhet og lønnsomhet og omvendt. Hvis utleieboligen er dårlig plassert, er det høyere utleieavkastning med høy risiko for ledighet og mislighold av leie. En høyere ledighetsgrad gir lavere kapasitetsutnyttelse eller lavere utnyttelsesgrad. I hotellbransjen , det er belegg på gjensidige av ledigheten:

${\ displaystyle {\ text {Occupancy rate}} = {\ frac {\ text {okkuperte rom}} {\ text {tilgjengelige rom}}} \ cdot 100 \, \%}$.

Det er den viktigste økonomiske nøkkelfiguren i hotellbransjen , fordi belegget på rommet er den største kilden til salg. Setebelastningsfaktoren ( passasjertransport ) og lastfaktoren ( flyfrakt ) er like nøkkeltall i sivil luftfart .

Ledige stillinger spiller en rolle både i verdsettelsen av eiendomsselskaper og som en økonomisk indikator . På grunn av de forskjellige årsakene kan den totale ledigheten i en by bare registreres med stor innsats eller høye kostnader, og det mangler ofte klarhet når du registrerer ledige stillinger.

Ledigheten for korttidsleieleiligheter i Tyskland var rundt 3% i 2014, 1,7% i vekstregioner, 3,3% i stillestående regioner og 5,3% i krympende regioner. Ledighetsgraden for kontorlokaler på A-steder i 2016 var 10,2% i Frankfurt am Main, etterfulgt av Hamburg (5,3%), Köln (5,2%), Berlin (3,5%), Stuttgart (2, 8%) og München by ( 2,7%), var gjennomsnittet 5%.

Ledighetsrisiko

Den ledige stillingen risikoen er det utleiers økonomiske risiko at en eiendom vil midlertidig har en ledighet. Denne risikoen representerer en beregnet kostnadskomponent for utleieren, som også tas med i eiendomsverdien som en del av den kapitaliserte inntjeningsmetoden . Det er en del av risikoen for tap av husleie, som i tillegg til risikoen for ledighet også representerer risikoen for tap av husleie (dvs. manglende betaling av leie i tilfelle leide eiendommer).

Når det gjelder sosial bolig , behandles risikoen for ledighet i form av risikoen for manglende betaling . I følge dette er risikoen for tap av fordeling risikoen for en reduksjon i inntekten, som oppstår ved uinndrivelige restanser av driftskostnader eller ikke-gjenvinnbare driftskostnader som følge av ledig boareal beregnet til leie. Risikoen for tap av fordeling kan ikke overstige 2% av driftskostnadene på boarealet i regnskapsperioden ( § 25a NMV ). I den grad dekningen av mislighold er sikret på annen måte, særlig gjennom et krav mot en tredjepart, kan tildelingen ikke økes.

Ledighetsrisikoen påvirker også tilleggskostnader . Når du står i et lite leilighetshus og tømmer enkeltleiligheter, kan ikke de tilhørende kostnadene overføres til de andre leietakerne. Hvis det er avtalt en fordeling etter område, kan ikke utleier som regel kreve at ubrukt areal skal utelates fra beregningen. Langsiktige ledige stillinger kan bringe bevaring av bygningen i fare. Forekomsten av fukt på grunn av utilstrekkelig oppvarming eller forfalte bygningsstrukturer med tilsvarende visuelle konsekvenser som et resultat av forsømte oppussings- og vedlikeholdstiltak opp til risikoen for kollaps er ofte tilknyttede omstendigheter. I tillegg medfører ledige stillinger økonomiske tap for eierne av bygningene og de berørte kommunene.

Urban planlegging

I byplanlegging ulike typer trenger konvertering er tatt hensyn til, noe som kan føre til ledige stillinger. Den viktigste visuelle indikator på en kommunal stilling risiko er eksisterende urbane ødemarken eller nyutvikling områder hvor byfornyelser tiltak pågår.

Risikostyring

Ledighetsrisikoen overvåkes av risikostyring ( ledighetsstyring ). Oppgaven her er å gjenkjenne tidlige indikatorer for svingninger ( oppsigelse fra leietakere) og å reagere på dette på kort varsel ved å utnytte eksisterende oppsigelsesperioder ved utleie. Strukturelle ledige stillinger kan motvirkes gjennom bedre byggeplanlegging og observasjon av markedsutviklingen . Et leieinntektssamfunn er et instrument for å begrense stillingsrisikoen gjennom en slags forsikring. Selv leiegarantier eller midlertidig bruk eller endring av bruk eller riving av eiendommer kan redusere risikoen for ledig stilling. Ledighetsrisikoen kan til slutt reduseres ved å senke leien (og dermed senke leiebelastningen for leietakere) eller ved å avtales med en ny leietaker . For behandling av de store ledige stillingene i områdene til den tidligere DDR, se byutvikling .

weblenker

• Ledige stillinger i tysktalende land på leerstandmelder.de

Individuelle bevis

1. ↑ Hermannus Pfeiffer: Skattetillegg for ubebygd land: brakjord bør ikke lønne seg . I: Dagsavisen: taz . 6. juli 2019, ISSN  0931-9085 ( taz.de [åpnet 16. mars 2021]). 
2. ↑ Jörg Schmidt, Rent & Manage Commercial Properties , 2006, s. 433
3. ↑ Dieter Rink, Manuel Wolff: Ledig stilling i Tyskland . I: Federal Institute for Building, Urban and Spatial Research (Red.): BBSR rapporterer KOMPAKT . Februar 2017. 
4. ↑ Markus Oberndörfer, Effektiv krymping: Disincentives and Action Strategies , 2014, s.24
5. ↑ Diego Pergher / Thomas Marti, ledelsesledelse , 2015, s 37
6. ^ Eduard Mändle / Markus Mändle (red.), Housing and Real Estate Lexicon , Haufe Freiburg i. Br., 2011, ISBN 978-3-87292-300-4 , s. 1059
7. ^ Nico Rottke, Hvordan eiendomsmarkedet fungerer , i: Nico Rottke / Matthias Thomas (red.), Eiendomsøkonomi, bind I: Management , Köln 2011, s. 119-139
8. ↑ Mariona Segú: Virkningen av beskatning av ledig stilling på boligmarkedene: Bevis fra Frankrike . I: Journal of Public Economics . teip 185 , mai 2020, s. 104079 , doi : 10.1016 / j.jpubeco.2019.104079 ( elsevier.com [åpnet 7. mars 2021]). 
9. ↑ ledige stillinger detektor. WDR, 8. januar 2013, arkivert fra originalen 19. januar 2013 ; åpnet i 2014 . 
10. ↑ Raphael Spieker, krympende markeder i boligindustrien , Vandenhoeck & Ruprecht , Göttingen 2005; ISBN 3-89971-246-3 ; S. 32
11. ↑ BT-Drs. 6/3418 av 4. mai 1972, utkast til en annen skattereformlov , s.95
12. ↑ BVerwG, vedtak av 24. april 2007, Az.: GmS-OGB 1.07
13. ↑ BFH, vedtak av 26. februar 2007, Az.: II R 5/05 = BFHE 218, 396
14. ↑ Real Estate Economic Factor 2017, Eiendomsmarkedsrapport Tyskland 2017 , s. 30
15. ↑ Eiendom som økonomisk faktor 2017, Eiendomsmarkedsrapport Tyskland 2017 , s.36
16. ↑ BGH, dom 31. mai 2006, Az. VIII ZR 159/05