Leieutbytte

Den avkastning på utleie eiendom (eller leie avkastning for kort ) er en retur at utleier oppnår fra de balanseførte inntekter verdi på leide eiendommer .

Generell

Investorer , enten det er private investorer eller institusjonelle investorer som skal velge sin investeringsbeslutning til en investering, utelukker avkastningen som et sentralt investeringskriterium. Som pris utøver avkastningen den viktige signalfunksjonen for kapitalleverandører, blant annet for å rette kapital mot de mest fordelaktige risiko / avkastningskombinasjonene. Imidlertid, mens høye priser signaliserer mangel på varer og tjenester , har retur en gjensidig signalfunksjon: høy avkastning signaliserer lav knapphet og høy risiko og omvendt. Dette skyldes beregningsparametrene som avkastningen er basert på. For en gitt nominell rente , jo lavere aksjekurs , jo høyere er avkastningen på en obligasjon . En lav aksjekurs viser at det er lite knapphet. De samme reglene gjelder for fast eiendom som for kapitalinvesteringer, fordi høye leieutbytter signaliserer høy risiko for mislighold av leie og omvendt.

Beregningsparametrene for leieutbyttet er den årlige leieinntekten og kjøpesummen for en eiendom. Jo høyere kjøpesummen (og dermed knappheten), jo lavere er leieinntektene gitt leieinntektene og omvendt. Dette betyr at leieutbyttet også er et mål på risikovurderingen, da det indikerer hvor raskt investorer ønsker å få tilbake kjøpesummen.

Boligeiendommer ( sameier , bygårder ) og kommersielle eiendommer (f.eks. Medisinsk praksis , advokatfirmaer , butikker av alle slag, supermarkeder , kjøpesentre , lager , industrielle eiendommer , næringsparker , industriparker , teknologiparker , administrasjonsbygninger , kontorbygg , forretninger sentre , hoteller , sykehus eller sanatorier ) kommer i tvil som utleieboliger .

beregning

Ved beregning av leieavkastningen må det skilles mellom referanseverdiene brutto leieavkastning , netto leieavkastning, avkastning på egenkapital og avkastning på total kapital .

Brutto leieavkastning

Den årlige brutto leieinntekten og kjøpesummen på eiendommen fungerer som referanseverdier:

${\ displaystyle {\ text {Gross Rental Return}} = {\ frac {\ text {Årlig brutto leieinntekt}} {\ text {Kjøpesum}}} \, \ cdot 100 \, \%}$

Denne verdien har liten informativ verdi for en realistisk vurdering, da brutto leieinntekt ikke er helt tilgjengelig for utleier, men reduseres av driftskostnader og lignende utgifter.

Netto leieavkastning

Denne reduksjonen i den årlige brutto leieinntekten fra grunnleien tas med i netto leieavkastning. Den årlige netto leieinntekten og kjøpesummen inkludert tilleggskostnader for eiendommen fungerer som referanseverdier. Startverdien er den årlige brutto leieinntekten:

   Jahresbruttomieteinnahmen
   - nicht umlagefähige Betriebskosten
   - Instandhaltungsrücklagen
   - Rückstellungen für Reparaturen und Leerstandszeiten
   - Verwaltungskosten
   = Jahresnettomieteinnahmen

Den årlige netto leieinntekten er basert på følgende formel:

${\ displaystyle {\ text {Netto leieavkastning}} = {\ frac {\ text {Årlig netto leieinntekt}} {\ text {Kjøpspris inkludert tilleggskostnader}}} \, \ cdot 100 \, \%}$

Engangs tilhørende kostnader ved kjøp av fast eiendom kan være mellom 5,5% ( Bayern og Sachsen uten eiendomsmeglere)

og utgjør 15% av kjøpesummen:

   Kaufpreis
   + Maklergebühr (bis 7,14 % des Kaufpreises)
   + Grunderwerbsteuer (bis 6,5 % des Kaufpreises)
   + Notargebühren (circa 1 % des Kaufpreises)
   + Grundbuchgebühr (circa 0,5 % des Kaufpreises)
   + Gutachter-/Schätzungsgebühren
   + etwaige Renovierungskosten
   = Kaufpreis einschließlich einmalige Nebenkosten

For sameier bør den årlige netto leieavkastningen være minst 4% av kjøpesummen, for eldre eiendommer minst 6%. Ifølge en studie fra PWC Germany ligger leieutbyttet for kontor- og detaljhandelsboliger i en førsteklasses beliggenhet mellom risikofritt 4,18% ( München ) og risikabelt 7,5% ( Magdeburg ). Det at leieavkastningen på næringseiendommer har en tendens til å være høyere enn på boligeiendommer, skyldes høyere kommersielle leier, kortere oppsigelsestider med høyere leietakssvingninger og høyere stillingsrisiko .

Den multiplikator for en leie utbytte på 4% er 25, 6% Det er 16,7. For eksempel, hvis den årlige netto leien er 8.000 euro og leieutbyttet er 4%, må kjøpesummen ikke overstige 200.000 euro.

Avkastning på egenkapitalen

Hvis en utleiebolig finansieres utelukkende med egenkapital , bør de manglende renteinntektene fra en alternativ kapitalinvestering legges riktig til kjøpesummen som mulighetskostnader . Investoren investerer ikke egenkapitalen i verdipapirer , men velger i stedet en leiebolig:

   Kaufpreis einschließlich einmalige Nebenkosten
   + Opportunitätskosten
   = Kaufpreis nach Opportunitätskosten

Skal en leiebolig delvis finansieres med ekstern kapital , må rentekostnaden for lånene trekkes fra:

   Jahresnettomieteinnahmen
   - Zinsaufwand
   = Jahresnettomieteinnahmen nach Finanzierungskosten

Med stigende utlånsrenter eller høyere bruk av ekstern kapital reduseres leierenten. Hvorvidt en leid eiendom er lønnsom for investoren, avhenger av to parametere, nemlig netto leieavkastning og renten på gjeldsfinansiering. Hvis netto leieavkastning er over den effektive renten eller renten , er det fornuftig å kjøpe den.

Total avkastning på investeringen

Den avkastning på investeringen gir informasjon om i hvilken grad, gitt leie avkastning , fremmedkapital kan også brukes til å finansiere kjøpesummen. Hvis for eksempel kjøpesummen inkludert tilleggskostnader er 1.000.000 euro, og hvis 400.000 euro lånes til 5% lånerente, blir følgende beregningsresultat:

   Jahresbruttomiete     100.000 Euro
   - Nebenkosten          10.000 Euro
   - Abschreibungen       30.000 Euro
   - Zinsaufwand          20.000 Euro
   = Jahresnettomiete     40.000 Euro

Total avkastning på investeringen er 4% i henhold til følgende formel:

${\ displaystyle {\ text {Return on total capital}} = {\ frac {\ text {Årlig netto leie}} {\ text {Total kapital}}} \, \ cdot 100 \, \%}$

På grunn av gearingseffekten er en økende rentekostnad bare verdt så lenge den totale avkastningen på kapitalen er over rentekostnaden. Hvis utlånsrenten stiger til 7%, faller avkastningen på investeringen til 3,2%. Hvis gjeldskomponenten stiger til 600.000 euro med en rente på 5%, faller avkastningen på kapitalen til 3% på grunn av gearingseffekten; i begge tilfeller er den eksterne finansieringen for høy.

Faktorer som påvirker leieutbyttet

Faktorer som påvirker leieutbyttet (og kjøpesummen for en eiendom) inkluderer spesielt selve kjøpesummen, risikoen for mislighold av leie , plasseringen , ledighetsrisikoen og leiebeløpet ( leiebelastningsgrad ). Jo lavere kjøpesummen er, desto høyere er leieutbyttet og omvendt. Jo høyere leieavkastningen er, desto høyere er risikoen for mislighold av leie og omvendt. Hvis utleieboligen er dårlig plassert, er det høyere utleieavkastning med høy risiko for ledighet og mislighold av leie. Jo høyere leie per kvadratmeter, jo høyere leieutbytte og omvendt. Høyere avkastning kan derfor indikere en eiendomsrisiko. Av denne grunn viser økonomisk sunnere byer med høyere kjøpekraft lavere leieavkastning, mens byer med overforsyning (høyt antall leiligheter per innbygger) viser høyere avkastning. I byer med en positiv befolkningsvarsel er leieutbyttet lavere enn i byer med negative utsikter.

Betydningen av leieutbyttet

Fra en investors synspunkt er leieutbyttet av stor betydning med hensyn til verdsettelsen av investeringen . Beregningen gjenspeiler imidlertid bare en del av investeringen i eiendom. For å kunne gjøre en endelig evaluering, tillegg

• skatterettlige aspekter (f.eks. avskrivninger )
• Stedsutvikling
• løpende eller uregelmessige leiejusteringer (f.eks. gjennom graderte leier )
• Kostnadsdynamikk (f.eks. I tilfelle ikke-fordelbare driftskostnader)

må tas i betraktning da disse har innvirkning på totalavkastningsresultatet. Dette gjelder spesielt for en middels til langsiktig investeringshorisont.

Se også

• Meglerformel
• Komme tilbake

weblenker

• Eksempelberegninger - Artikkel fra Test.de

Individuelle bevis

1. ↑ Guido Rennert, Praktisk guide til eiendomserverv og eiendomsfinansiering , 2012, s.7.
2. ↑ Tobias Just, Demography and Real Estate , 2013, s.118.
3. ↑ PWC Tyskland av 10. februar 2015, lavrisikobyer eller høyavkastnings provinser: Avkastning på næringseiendom i sammenligning .
4. ↑ Helmut Keller, Praktisk guide til bygningsfinansiering for huseiere , 2013, s.445.
5. ↑ Stefan Haas, modell for verdsettelse av eiendomsporteføljer med tanke på risikoen , 2010, s.175.
6. ↑ Eike Schulze / Anette Stein, Eiendom og anleggsfinansiering , 2014, s.112.
7. ↑ Florian Müller, fordelaktige anskaffelsesstrategier for eierboliger som pensjon , 2009, s. 21.
8. ↑ Tobias Just, Demography and Real Estate , 2013, s.118.
9. ↑ Süddeutsche fra 17. mai 2011, skattefordeler
10. ↑ Immonet.de Real Estate as Capital Investment , åpnet 1. august 2016.
11. ↑ Kontanter. Online fra 9. september 2014, rangering av boligeiendommer: Tysklands beste lokasjoner
12. ↑ Leieutbytte: byer i sammenligning (pdf).