Boligmangel

Boligmangel som valgkampanjesak for det første føderale valget

Det er mangel på boliger (også mangel på boliger , boligmangel ) på boligmarkedet når tilbudet på leiligheter er betydelig lavere enn etterspørselen . Resultatet er en økning i leiepriser eller innkjøpspriser for boligeiendommer . Det motsatte er situasjonen der leiligheter er ledige .

Generell

Å markedsføre likevekt i boligmarkedet er, hvis boligutbud og etterspørsel etter bolig samsvarer i teorien, slik at markedsprisen forblir konstant og likevektprisen fungerer. En mangel på bolig representerer derfor en ubalanse på markedet, og mangelen kan begrenses til individuelle markedssegmenter av boligmarkedet, for eksempel sosialboliger , boligeiendom , luksusleiligheter , leiligheter eller store boligkomplekser . I tillegg kan boligmangelen være regionalt begrenset, for eksempel oftere i Vest-Tyskland enn i Øst-Tyskland eller i store byer eller storbyområder . Siden leiligheter er en immobile vare og ikke kan følge med på regional kortsiktig vekst i etterspørsel, er det også mangel på boareal hvis det er tilstrekkelig antall leiligheter på landsbasis. Konkurrerende typer bruk - for eksempel bolig, kommersiell, detaljhandel - må også tas i betraktning.

historie

Heinrich Zille: bursdag, 1909

I mange middelalderbyer var mangelen på boareal et permanent problem, også fordi bygningsarealer var begrenset i byer med murer. I den tidlige moderne perioden var det av militære årsaker ofte ikke tillatt å bygge utenfor festningsverkene - i festningen paleon - slik at byene innenfor ble stadig tettere. Den industrialisering av det 19. århundre førte til en sterk vekst av byene ( urbanisering ), assosiert med rural-urban migrasjon og fremveksten av slummen og leiegårder i forstadsområder byer i England og andre utviklede regioner. Mangelen på boareal var et sentralt problem med denne fattigdom og ble også diskutert for eksempel av kunstnere som Heinrich Zille . Et fenomen fra denne tiden var også sviller som bare kunne leie en seng per time.

Den sosiale reformasjonsbevegelsen på slutten av 1800-tallet så på utilstrekkelige levekår for store deler av befolkningen som en uholdbar situasjon. Bakgrunnen for dette var den vedvarende boligfattigdom i den keiserlige tiden, spesielt i arbeiderkvarterene . Med protester opp mot leiestreik eller mot utkastelser ble etterspørselen etter sunne og rimelige boliger gjentatte ganger artikulert i arbeiderbevegelsens miljø . En reaksjon var etableringen av de første borettslagene . Det første bygningskooperativet ble grunnlagt i Hamburg-Steinwärder i 1862; det eldste bygningskooperativet som fremdeles eksisterer i dag er Münchener, som ble etablert i 1871.

Fra det 20. århundre

I Weimar-republikken begynte sosiale boliger å lindre den fortsatt voldsomme boligmangelen i de store byene. På 1920-tallet dukket det opp nye bosetninger i mange tyske byer, som var ment å tilby sunne bomiljøer, spesielt til befolkningsgrupper med lave inntekter.

Tendensen til knappe boareal har flere ganger utløst faste leiepriser . Den første statlige priskontrollen av husleien fant sted gjennom Reich Rent Law fra mars 1922, i oktober 1936 ble det innført en leiefrysning av nasjonalsosialistene, og ytterligere husleiemyndigheter ble opprettet.

En fornyet forverring skjedde på grunn av ødeleggelsen av andre verdenskrig og tilstrømningen av fordrevne personer fra de tyske østlige regionene. Gjenoppbyggingen og nybyggingen av boareal representerte en av de største utfordringene i etterkrigstiden i Tyskland. Den opprinnelige situasjonen etter andre verdenskrig var preget av tradisjonelt enkle levekår, omfattende ødeleggelse og behovet for å ta vare på flyktninger. I Vest-Tyskland ble mangelen på boliger reagert på med massiv sosial og leieboligkonstruksjon samt støtte til boligeierskap. Boligbygging i etterkrigstiden ble hovedsakelig stimulert av økonomisk støtte til sosiale boliger og billige offentlige lån (f.eks. Fra det statseide KfW). Gjenoppbygging ble også støttet gjennom skattelovgivning. Senere flankerte emnebaserte boliggodtgjørelser boligpolitikken, og finansiering ble supplert med proporsjonale kapitalmarkedsfond og skattefordeler på aksjesiden. De store boligprogrammene mellom 1950 og 1990 eliminerte i stor grad boligmangel i Tyskland.

I juni 1960 sørget daværende boligminister Paul Lücke for å eliminere tvungen boligøkonomi (“Lücke Plan”) og avskaffe den faste leieprisen gjennom “Loven om demontering av tvungen boligøkonomi” . Det skulle eliminere den akutte boligmangelen ved å gi skattestøtte til bygging av familievennlige hjem. Fra 1963 til 1965, i forbindelse med "Lücke-planen" og den tilhørende delvise kanselleringen av leietakerbeskyttelsen, bygde mange samfunn nye hjemløse huslyer i enkle boliger. Fra august 1963 fikk utleiere i Vest-Tyskland lov til å øke leiekravene sine "hensiktsmessig" til en maksimal sats på 25 prosent, og fra 1964 var det heller ikke lenger noen maksimale grenser for gamle bygninger.

Oppgaven om at en reduksjon i leietakerbeskyttelsestiltakene som fremmet investeringer i boligbygging, kunne imidlertid ikke bevises empirisk. I hver periode er det forskjellige variabler som alene kan være avgjørende for endringer i privatfinansiert leiebolig. Den tidsmessige sammenhengen mellom endringer i husleieloven i etterkrigstiden og utviklingen av investeringer i boligbygging viser at det ble villedet å fremstille for eksempel byggeboomen mellom 1970 og 1974 som en effekt av demonteringsloven på den tiden. Da ville det lave nivået på boligbygging mellom 1968 og 1970 forbli uforklarlig. Det samme gjelder den påfølgende nedgangen i boligbygging fra 1974 og fremover. Husfjerningsloven ble innført mellom 1971 og 1974. Derfor kan den påståtte innflytelsen fra leietakerbeskyttelse som årsak til nedgangen ikke bevises empirisk.

Internasjonalt, siden rundt 1950, har utviklingen i de store byene i utviklingsland og fremvoksende land blitt observert i likhet med utviklingen i det 19. århundre Europa med fremveksten av slummen og overbefolkningen av eksisterende boareal. Også i utviklede land er det urbane regioner med ekstrem boligmangel, som San Francisco eller Hong Kong . Den trange topografien på en øy eller halvøy spiller også en rolle der.

Fra det 21. århundre

På grunn av den økte tilstrømningen av mennesker til de velstående storbyområdene siden 2010, har mangel på boareal blitt et problem igjen i noen større tyske byer. På den annen side, på grunn av demografisk endring i noen landlige regioner i Tyskland, blir ledige stillinger et voksende fenomen.

Spesielle former for boligmangel kan oppstå hvis det er nok leiligheter tilgjengelig, men disse trekkes permanent ut av det vanlige boligmarkedet. Eksempler på dette ble funnet på den ene siden i ekte sosialistiske systemer med statsbestemte leier under kostnadsgjenoppretting , som i forbindelse med mangel på materialer gjorde at eksisterende leiligheter ikke lenger kunne holdes i en beboelig tilstand og falt i forfall. Et annet eksempel er ferieregioner (spesielt på øya), hvor mange leiligheter er omgjort til ferieleiligheter eller bygget direkte som sådan, slik at for eksempel lokalt servicepersonell blir fordrevet og blir påvirket av massive leieøkninger. Siden rundt 2010, med spredningen av tjenester som Airbnb , har dette problemet også spredt seg til mange metropoler som Amsterdam eller Barcelona . I London og noen andre vestlige finanssentre spiller også den utbredte bruken av ubrukt andre hjem , som eies av velstående privatpersoner fra ustabile land, en rolle, det være seg for hvitvasking av penger eller som sikkerhet og tilflukt i tilfelle problemer i deres hjemland.

Juridiske problemer

Boligmangelen er et sosialt problem som ofte rammer store deler av befolkningen. Det er derfor lovgiver griper inn og innfører eller stramme leietaker beskyttelse , leietakernes foreninger søke etter interesser leietakere og er gruppert sammen som en interesse gruppe i paraplyorganisasjonen for de tyske Leietakere Forbund .

På grunn av sin sosiale betydning er leien av leiligheter strengere regulert i BGB enn de andre leieforholdene. Den tyske utleieloven understreker derfor beskyttelsen av leietakere. Dette inkluderer særlig retten til husleiereduksjon i tilfelle en mangel ( § 536 (1) BGB), begrensning av leiebeløpet til tre ganger leien ( § 551 BGB), ineffektiviteten av en kontraktsstraff ( seksjon 555 BGB), faste leieprisene for områder med en spent boligmarkedet 10% over det lokale komparative leie ( § 556d BGB), leieøkning bare opp til den lokale komparative leie ( § 558 BGB), den leie indeksen som grunnlag for sammenligning ( § 558c BGB), begrenset leieøkning etter moderniseringstiltak ( § 559 BGB) og oppsigelsestider .

Husleielovendringsloven , kjent som husleiebremsen, har vært i kraft siden juni 2015 , ifølge hvilken leien som kreves i et såkalt ”anspent boligmarked” kan være maksimalt 10% over den lokale komparative leien ( avsnitt 556d BGB ).

økonomiske aspekter

Fra et økonomisk synspunkt er årsaken til boligmangelen at etterspørselen etter bolig øker ( overflødig etterspørsel ), mens tilbudet på boliger stagnerer eller til og med avtar ( knapphet ):

• Etterspørselen etter bolig øker på grunn av befolkningsvekst (høyere fødselsrate , fallende dødsrate , innvandring ) eller sosio-demografiske effekter ( ungdommer flytter inn i sine egne leiligheter tidligere med foreldrene, foreldelse fører til "blokade" av leiligheter).
• Boligtilgangen synker på grunn av riving uten ombygging eller misbruk av boareal som ferieleiligheter.
• Årsaker til stagnasjonen i boligforsyningen kan bli funnet i byggebransjen (for eksempel utilstrekkelig kapasitet på grunn av mangel på fagarbeidere ) eller hos bygningseierne (utilstrekkelig leieutbytte , statlig markedsregulering, f.eks. Gjennom husleiekontroll , ledighet , frykt av leie nomader ). Tilgangen på leiligheter kan bare økes på mellomlang sikt fordi det må tas hensyn til perioden mellom byggesøknaden og tidspunktet den er klar til innflytting .

En ren markedsøkonomisk orientert boligindustri alene kan åpenbart ikke avhjelpe mangelen, siden det i hovedsak bygges nye bygninger i det lønnsomme markedssegmentet for luksus og luksus, og det allerede er overforbruk i noen byer. Spekulasjoner fører også til at det ikke bygges jord på i håp om ytterligere prisøkninger. På samme måte forblir sameier ofte ubåt i lang tid, siden en tom leilighet er lettere å selge og eieren håper på større fortjeneste på kort sikt enn han ville være i stand til å oppnå på lang sikt fra leieinntekter (såkalt spekulativ ledig stilling ). I Frankrike senket en skatt på ledige eiendommer ledigheten .

Siden utleierne har forhandlingsmakt når det er mangel på boliger, er boligmarkedet et utleiers marked fordi utleierne som kontraktsparter i stor grad kan diktere leieforholdene.

Situasjonen i Tyskland

Kravet om ekspropriasjon av private boligselskaper som oppstod i Tyskland i april 2018, ble kritisert av representanter for den arbeidsgivertilknyttede IDW . Staten måtte ta ansvar i tilfelle ekspropriasjon. Mangelen på bolig er også et tilbudsgap , som ikke elimineres av det faktum at det ikke lenger er et boligselskap, men staten er en aksjonær . På den annen side så ikke Schönig, professor i byplanlegging ved Bauhaus-universitetet, kravene til flere nye bygninger knyttet til mangel på boareal som en løsning. Rimelig boareal for grupper med lavere og mellominntekt finnes hovedsakelig i eksisterende bygninger, som ikke blir billigere av nye bygninger. Hun vurderte ekspropriasjoner som et passende tiltak for å tilby sosiale boliger.

Årsaker til dagens boligmangel

Årsakene til den nåværende boligmangelen inkluderer:

• Den sosiale boliger ble i stor grad stoppet etter turn. Som et resultat faller flere og flere leiligheter ut av sosiale bånd uten tillegg av nye leiligheter. Noen byer, som Dresden , solgte all sin sosiale boligbeholdning til private investorer.
• De byggekostnadene har økt enormt de siste årene. I denne sammenheng kritiseres særlig energispareforordningen med plikt til å isolere boligbygg i stor grad . Statens regjering i Nordrhein-Westfalen valgt i 2017 vil fullstendig suspendere energispareforordningen de neste tre årene gjennom et føderalt rådsinitiativ.
• Som et resultat av Den europeiske sentralbankens politikk med lave renter , vender investorer og spekulanter seg i økende grad til eiendom, kjent som betonggull . I noen tilfeller, bygg er land kjøpt for å spekulere på høyere priser og senere for å selge denne bygningen land igjen til høyere priser. I over 60% av tilfellene av ikke-utvikling ønsker ikke eierne å bygge eller selge det selv, ettersom de holder tilbake byggeplassen for fremtidige generasjoner, og i omtrent en tredjedel av sakene stoler på eiendomsspekulasjon. Derfor kunngjorde senatoren for finans Dressel for Hamburg i 2019 at fra 2025 vil grunneiere bli belastet et skattetillegg for ubebygd land . I Berlin ble bare 40 prosent implementert av de 22 000 byggetillatelsene som ble gitt , de andre 60 prosent er ubrukt. Som et resultat av spekulasjoner har prisene på byggeareal i byer som Frankfurt doblet seg siden 2014, prisene på boligeiendom har steget med 50 prosent.
• Nye leiligheter bygges også utenom behovet. I byer bygges for eksempel hovedsakelig luksusleiligheter , som anses å være utilgjengelige for den bredere befolkningen. I tillegg bygges det stort sett store leiligheter, selv om det er nok leiligheter av denne typen på boligmarkedet og det mangler små en- og to-roms leiligheter. Hele bosetninger med borettslag og hus dukker opp på landsbygda, som det ikke er noen tilsvarende etterspørsel etter, i noen tilfeller blir det bygget opp til 28 ganger så mye eiendom som det faktisk ville være etterspørsel. (Se også: gentrifisering )
• På grunn av den økende konsentrasjonen av befolkningen i Tyskland i noen få store byer, er det en regional avvik mellom tilbud og etterspørsel. Landsdekkende var 2,14 millioner leiligheter ledige i 2017, noe som tilsvarer 5,2% av boligmassen, men denne boligledigheten påvirker hovedsakelig landlige og strukturelt svake regioner og overstiger regionalt mer enn 10% av boligmassen, mens den samtidig er individuelt store byer og økonomisk sterke regioner er det betydelig overflødig etterspørsel etter boareal.
• Kortsiktig leie av boareal eller konvertering til ferieleiligheter kan trekke den aktuelle leiligheten ut av boligmarkedet. For eksempel tilbød Airbnb 2020 i Berlin i gjennomsnitt 10 000 leiligheter per måned. Denne mangel på tilbud kan føre til leieøkninger. Ifølge en studie fra DIW øker en ekstra Airbnb-innkvartering leieprisene i umiddelbar nærhet med gjennomsnittlig 13 cent per kvadratmeter. For å begrense misbruk av boareal, har flere føderale stater planlagt eller vedtatt lover siden 2014, og begynte med Berlin. På grunn av misbruksforbudet i Berlin har tilbudet av utleieleiligheter økt igjen, noe som betyr at husleiene har falt noe.

Det kritiseres at til og med tilbydere av frivillig velferd ikke kan finne noen leiligheter på boligmarkedet, og som et resultat blir folk som tilhører sosialt marginaliserte grupper som enslige foreldre eller funksjonshemmede i økende grad hjemløse. Årsaken til dette ligger i at leiekontrakter med organisasjoner som er involvert i frivillig velferdsarbeid er underlagt kommersiell leasinglov, og leie er gjort for å fremleie disse leilighetene til trengende. Dette betyr at det ikke er noe beskyttelse mot oppsigelse, slik det normalt er tilfelle med boligleieavtaler. Forbundsdagens medlemmer som Corinna Rüffer ber derfor om at beskyttelsen mot oppsigelse for boligleiekontrakter utvides.

konsekvenser

Konsekvensene av boligmangelen er mangesidig og kompleks - bare noen av dem finner vanligvis veien inn i den politiske diskusjonen.

Konsekvensene av mangel på bolig inkluderer for eksempel høye husleier som binder en betydelig del av disponibel inntekt, som da mangler til forbruksutgifter eller for å bygge opp aldersreserver (se privat likviditetsberegning ). Også pendling over lengre avstander med tilhørende miljø- og helsekonsekvenser er et resultat av manglende bolig. Sist men ikke minst fører mangelen på leiligheter til mindre dynamikk i boligmarkedet, slik at folk som en gang har funnet en leilighet ikke lenger flytter fordi en ny leilighet er betydelig dyrere enn den gamle, selv om den nå er for stor eller ikke lenger egnet Livssituasjon passer.

Mangelen på boareal kan være spesielt problematisk for mennesker som mottar visse sosiale fordeler: Arbeidsminister Hubertus Heil påpeker i en Spiegel-artikkel fra 9. januar 2021 at kontrollen av boarealstørrelse for øyeblikket er suspendert når man flytter inn i Hartz IV, men det motsatte er klart at folk kan måtte gi opp leiligheten sin hvis størrelsen på leiligheten er klassifisert som upassende for husholdningen (eksempel: 2 personer over 60 kvadratmeter, 4 over 80 kvadratmeter). I slike tilfeller kan det kreves at vedkommende oppgir leiligheten og finner en "passende" leilighet. Men siden myndighetene ofte arbeider med utdaterte leieindekser eller leieprisene for nye leieavtaler skiller seg betydelig fra de eksisterende leiene, kan dette føre til et betydelig praktisk problem, spesielt i storbyområdene: hvis vedkommende ikke kan finne en billigere og mindre leilighet, det eneste alternativet er å flytte ut av hovedstadsområdet - ofte knyttet til den delvise oppgaven til et sosialt miljø som har vokst gjennom mange år. Et slikt grep virker spesielt tragisk for barn i skolealderen.

For fremtidige pensjonister er det å forvente at det etter tiår med mangel på boliger og stigende husleier, mens aktiv sysselsetting ble akseptert, et leienivå som er svært vanskelig å opprettholde som pensjonist i fremtiden, vil også tvangsflytting finne sted. Tilsvarende utformede storskala studier mangler fremdeles, men problemet med forventet minipensjon oppfyller toppleie kan ikke avvises rett ut, i det minste i storbyområdene.

For familier kan konsekvensene av mangel på bolig også være dramatiske: det handler ikke alltid bare om trange levekår. Unge voksne fra familier med lav inntekt kan, avhengig av deres personlige inntektssituasjon (jobbstarter), bli tvunget til å forlate foreldrenes by, hjembyen og, spesielt i storbyområdene, til å flytte til fjerne bosteder. Dette har ikke bare en effekt på det sosiale livet, men også på familielivet.

Mangelen på boareal og de resulterende husleiene har også en innvirkning på byens kreative, innovative styrke og kultur - kreative mennesker er ofte avhengige av lave faste kostnader for boareal i en helt spesiell form. Eksemplet med Berlin gjør dette veldig lett å forstå: da boarealet fremdeles var billig, ble Berlin en metropol for kreative mennesker og nyetablerere, med den stadig økende leien, truer Berlin med å miste denne attraktiviteten.

Videre lider eiendomssubstansen også av mangel på boareal, siden avkastningsorienterte utleiere lett kan finne leietakere selv med økonomisk eller forsømt vedlikehold av boligbygg.

statistikk

Tabellen nedenfor viser utviklingen mellom 31. desember 2011 og 31. desember 2016 for de 15 største byene i Tyskland. Siden det i gjennomsnitt bor to personer per husstand i Forbundsrepublikken Tyskland, fortsetter boligmarkedet å strammes inn i forholdet til mer enn to nye innbyggere per ny leilighet; et forhold på mindre enn to vil bety en lettelse av det lokale boligmarkedet . Det skal bemerkes at eksisterende ledige reserver kunne brukes i noen byer, spesielt i Leipzig (hvor ledigheten ved 2011-folketellingen var 12,1% av den totale bestanden), og i mindre grad i Duisburg, Dresden, Essen og Dortmund.

litteratur

• Barbara Schönig, Lisa Vollmer (red.): Det er ingen slutt på boligspørsmål?! Ressurser for sosial boligforsyning , transkripsjon, Bielefeld 2020, ISBN 978-3-8376-4508-8 .

Individuelle bevis

1. ↑ Peter Czada / Michael Tolksdorf, Economic Policy: Current Problem Areas , 1992, s. 265
2. ↑ ^{a b} Helmut Jenkis, Den ideelle organisasjonen mellom marked og sosiale bånd, Volum 2, 1985, s.89
3. ↑ Horst Siebert / Oliver Lorz, Introduction to Economics , 2007, s. 103 f.
4. ^ DMB Mieterbund Nordhessen e. V., data om historien til leietakerbevegelsen
5. L Martin Lenz, På vei til den sosiale byen , 2007, s. 64
6. Sp Der Spiegel av 14. august 1963, A Second Miracle
7. ↑ Hans-Joachim Lutz: Leietakerbeskyttelsen fra etterkrigstiden: Innflytelse av husleieloven på boligbygging . P. Lang, Frankfurt am Main 1998, ISBN 3-631-33858-9 ( worldcat.org [åpnet 25. juni 2021]). Feil i mal: Litteratur - *** Parameterkonflikt: ISBN tilgjengelig OCLC-URL overflødig; ISBN tilgjengelig OCLC-URL overflødig
8. ↑ Mariona Segú: Virkningen av beskatning av ledig stilling på boligmarkedene: Bevis fra Frankrike . I: Journal of Public Economics . teip 185 , mai 2020, s. 104079 , doi : 10.1016 / j.jpubeco.2019.104079 ( elsevier.com [åpnet 7. mars 2021]). 
9. ↑ tagesschau.de av 5. april 2019, Med ekspropriasjoner mot boligmangel? , åpnet 8. april 2019
10. ↑ NRW ønsker å komme seg ut av energispareforordningen - Die Welt
11. ↑ Copyright Haufe-Lexware GmbH & Co KG - alle rettigheter forbeholdt: Undersøkelse: Hvorfor bygges det ikke ledige tomter? Hentet 20. mars 2021 . 
12. ↑ Hermannus Pfeiffer: Skattetillegg for ubebygd land: brakjord bør ikke lønne seg . I: Dagsavisen: taz . 6. juli 2019, ISSN  0931-9085 ( taz.de [åpnet 16. mars 2021]). 
13. ↑ Eiendomsspekulanter forverrer boligmangelen - ARD-panorama
14. ↑ Eiendom: Hva hemmer boligbygging - Augsburger Allgemeine
15. ↑ For mange hjem i landet: eufori for eiendommer forårsaker en flom av hus - Spiegel Online
16. ↑ Rapport fra Federal Institute for Building, Urban and Spatial Research (BBSR) i Federal Office for Building and Regional Planning (BBR), Bonn, fra juli 2019, tilgjengelig 31. juli 2019
17. ↑ Studie viser at Airbnb ble dyrere. Hentet 17. mars 2021 (tysk). 
18. ↑ Copyright Haufe-Lexware GmbH & Co KG - alle rettigheter forbeholdt: Misbruk : Baden-Württemberg tar strengere tiltak . Hentet 17. mars 2021 . 
19. ↑ Uten hjem: Hjemløse i Berlin - ZDF-rapport , 25. mars 2018
20. ↑ Den føderale regjeringen ba om å handle i tilfelle boligmangel - kobinet-Nachrichten
21. ↑ "Utvide er ikke nok". Speil nr.2, 9., 21. januar, side 68
22. ↑ Federal Statistical Office
23. ↑ Federal Statistical Office