Prosjektutvikling (eiendom)

I den eiendomsbransjen, prosjektutvikling er unnfangelsen og planlegging for å skape vanligvis større prosjekter .

Generell

Prosjektutviklingen består av summen av alle undersøkelser, gründerbeslutninger, planer og andre forberedende tiltak som er nødvendige eller hensiktsmessige for å bygge over en eller flere eiendommer eller for å forberede seg på annen bruk. Dette inkluderer sikring av strukturelle og andre bruksområder i det økonomiske området. Innen området boligbygging er prosjektutvikling ofte begrenset til søket etter egnede eiendommer og deres planlegging innenfor rammen av gjeldende bygningslov.

Prosjektutviklingen retter seg hovedsakelig mot integrering av omfattende tjenester, fra anskaffelse av land til planlegging, finansiering og bygging av nøkkelferdige bygninger, samt enten deres påfølgende salg eller drift. Prosjektutviklere kan være prosjektselskaper , eiere, byggefirmaer eller, som rådgivende tjenesteleverandører, arkitekter, meglere.

I følge en definisjon i henhold til deres oppgave, er prosjektutvikling kombinasjonen av faktorene prosjektidee , markedets etterspørsel , beliggenhet , kapital og bygningsdesign , hvor eiendomsobjekter med følgende egenskaper skal opprettes:

• Mikroøkonomisk konkurransedyktig
• skape og sikre arbeidsplasser
• Makroøkonomisk, sosialt og miljøvennlig

Den viser en definisjon av handlingsmåten som summen av alle tekniske, juridiske og økonomiske tiltak som tar sikte på å sikre at et prosjekt kan implementeres innen en gitt kostnad, kvalitet og tidsramme.

Prosedyrer

Avhengig av hvilken av disse faktorene som er til stede ved prosjektstart, er det forskjellige tilnærminger.

Idé søker kapital og beliggenhet

Denne varianten kommer z. B. når du bygger nye kjøpesentre, jernvareforretninger etc. å bære. Det er vanligvis en moden prosjektide, muligens i form av franchising, og det søkes investorer og passende steder for disse prosjektene.

Beliggenhet er på jakt etter ideer og kapital

Her søkes ny bruk og eiendomsfinansiering for en eksisterende eiendom, for eksempel nyopprettede næringsområder eller eiendommer som blir forlatt av industribedrifter .

Capital leter etter en idé og et sted

Dette er f.eks. B. med eiendomsfond eller forsikringsselskaper som har omfattende midler og ønsker å investere disse midlene i egnede eiendommer, det klassiske tilfellet.

Prosjektutviklingsfaser

Kostnadsutvikling i prosjekter

Forløpet for en prosjektutvikling er en kompleks prosess, men man kan ofte skille mellom typiske prosjektfaser. Disse er beskrevet mer detaljert nedenfor. Det er avgjørende for å lykkes med prosjektet å holde de ulike risikoene, spesielt kostnadsrisikoen, under kontroll. Jo lenger et prosjekt utvikler seg, desto mindre innflytelse kan det ha på kostnadene (se grafikk) . Derfor vil man prøve å ta en velbegrunnet beslutning om prosjektet er gjennomførbart så tidlig som mulig i prosjektet ( mulighetsstudie , også mulighetsstudie ). Samtidig eksisterer imidlertid den største usikkerheten naturlig på dette tidlige stadiet.

Prosjekt igangsettelse

I denne fasen skapes de nødvendige forutsetningene for prosjektutvikling. Som nevnt ovenfor er det ofte bare en faktor i utgangspunktet - idé, beliggenhet eller kapital. I prosjektinitieringen må de manglende faktorene først oppnås. Denne prosessen er fundamentalt forskjellig for de tre nevnte modellene.

En grov oppfatning av prosjektet må deretter utarbeides med minst mulig innsats, ettersom det i denne fasen ennå ikke er sikkert om prosjektet i det hele tatt vil bli gjennomført. En enkel prosjektutviklingsberegning utføres nå på dette grunnlaget. Det skilles mellom frontdekselet tilnærming og bakdøren tilnærmingen (se nedenfor) .

Den inngangsdør tilnærming er basert på forventede kostnader og bruker dette til å finne minimum leie nødvendig. Den bestemte leien må da være i tråd med markedet, dvs. realistisk oppnåelig på markedet, ellers er markedsføringen i fare og prosjektet er uøkonomisk.

Den bakdør tilnærming er basert på et marked leie og bruker denne til å beregne maksimal mulige totale kostnadene. Siden byggekostnadene vanligvis ikke kan påvirkes vesentlig, resulterer dette til slutt i en maksimal pris som kan tilbys for den aktuelle eiendommen. Bakdørtilnærmingen gir derfor grunnlag for å forhandle kjøpsforhandlingene med eiendomseieren.
Som en del av prosjektutviklingsberegningene sammenlignes det også regelmessig ulike finansieringsscenarier ( prosjektfinansiering ), siden andelen og forholdene til ekstern finansiering har en betydelig innflytelse på prosjektets lønnsomhet.

Begge tilnærmingene er iboende i svakhetene som også er diskutert i sammenheng med eiendomsvurdering som en restverditilnærming , at mange faktorer er basert på estimerte verdier og, alene eller i kombinasjon, kan føre til at prognoseresultatet ikke oppnås. Det skal bemerkes at enhver form for eiendomsprosjekt innebærer å binde betydelig kapital på lang sikt i et syklisk marked.

Endelig inkluderer initieringsfasen også sikring av den aktuelle eiendommen, f.eks. B. gjennom en kjøpsopsjon eller en salgskontrakt underlagt en betingelse eller skal reverseres.

Fasekonsept for prosjektutvikling

Prosjektdesign

Så snart ideen, plasseringen og finansieringen - i det minste i det vesentlige - er avklart, kan prosjektdesignen begynne. Oppgaven med unnfangelsesfasen er å demonstrere den økonomiske levedyktigheten og gjennomførbarheten til den planlagte eiendommen for et stort antall deltakere - kapitalleverandører, fremtidige brukere, investorer og om nødvendig publikum. Derfor må det gjennomføres ulike analyser i denne fasen:

• Markedsanalyse
• Stedsanalyse
• Bruksanalyse
• Konkurransedyktig analyse
• Risikoanalyse
• Kostnadsanalyse

Disse analysene er sammen som en mulighetsstudie eller mulighetsstudie henvist. Disse analysene skal bevise med tilstrekkelig sikkerhet at eiendommen kan realiseres under gitte rammebetingelser (tid, kostnader, ideer fra finansfolk og brukere). I tillegg må mulige risikoer identifiseres og vurderes i denne fasen og tiltak for å kontrollere dem. Analysene som er utført kan imidlertid føre til at prosjektet avsluttes i denne fasen.

Markedsanalyse

Markedsanalysen prøver å komme med en uttalelse om tilbudet og etterspørselen på kort og mellomlang sikt i de aktuelle eiendomsdelmarkedene. For dette formål blir miljøet til den planlagte eiendommen først undersøkt i juridiske, tekniske, sosiokulturelle og økonomiske termer for å avgjøre om det er tilstrekkelig potensiale for den fremtidige utviklingen av prosjektet.

En romanalyse kan avklare hvilket tilbud og hvilken etterspørsel som kan forventes for det planlagte rommet på kort og mellomlang sikt. Både de tilgjengelige områdene og eventuelle områder under bygging må tas i betraktning. Områdene som ikke vil være tilgjengelig i nær fremtid av forskjellige årsaker (alder) trekkes fra dette.

På dette grunnlaget kan det lages en prognose for perioden hvor de nyopprettede områdene sannsynligvis vil bli tatt opp (absorbert) av markedet.

Stedsanalyse

En lokaliseringsanalyse gir informasjon om de ulike faktorene for plasseringen og beliggenhetskvaliteter som utgjør et eiendomssted. Du kan bruke myke faktorer som B. Image, fritid og livskvalitet, bevissthet om forretningsadressen og vanskelige faktorer som B. Infrastruktur, utvikling, gren eller populasjonsmiks og topografi. Ved hjelp av stedsanalysen bør det gis en så objektiv uttalelse som mulig om den nåværende og fremtidige kvaliteten på "lokasjonen" og "lokasjonen", eller det bør lages et beslutningsgrunnlag for valg av forskjellige mulige steder. Spørsmålet om bygningsloven er på ingen måte ubetydelig. Tekniske hjelpemidler er statistiske analysesystemer for å utføre faktoranalyser og geografiske informasjonssystemer. Romrelevante lokaliseringsfaktorer modelleres og analyseres.

Bruksanalyse

De forventede kravene til fremtidige brukere er målet for bruksanalysen. Ulike aspekter blir tatt i betraktning, for eksempel: B. kravene til arealenes størrelse og tilstand, for mulige romkonsepter, for parkeringsplasser, for byggekvalitet og utførelse, for tjenester og tekniske fasiliteter. Lokale faktorer er også viktige for å optimalisere plass, inkludert: kjøper og utleierkonstruksjoner, som også påvirker planløsningen betydelig. Ikke bare dagens etterspørsel, men om mulig, fremtidige endringer i etterspørsel må også inkluderes i analysen.

Konkurransedyktig analyse

Konkurranseanalysen er en syntese av resultatene av markedet , plassering og bruksanalyse . Plasseringen av det planlagte objektet i forhold til konkurrerende objekter vises i en oversikt. For dette må konkurrerende objekter identifiseres og evalueres. Det opprettes en rangliste over alle objekter, inkludert dine egne, og den sannsynlige plasseringen til ditt eget objekt i konkurransen blir utarbeidet. Fra resultatene av denne analysen kan det trekkes konklusjoner om styrker og svakheter ved det eget konseptet, noe som kan føre til en passende modifisering av konseptet. Målet med denne modifiseringen, som foregår kontinuerlig under hele unnfangelsesfasen, er best mulig tilpasning til fremtidige brukeres behov, samt størst mulig differensiering fra potensielle konkurrenter.

Risikoanalyse

På grunn av de mange umulige tingene innebærer prosjektutvikling en rekke risikoer som systematisk identifiseres og vurderes som en del av en risikoanalyse.

Utviklingsrisiko

Dette forstås å bety risikoen for at det vil oppstå problemer i markedsføringen av eiendommen hvis eiendommen ikke er utformet på en måte som er passende for dens bruk og beliggenhet. Årsaker til dette kan være B. ligge i uerfaring fra de involverte.

Prognoserisiko

Et stort antall forutsetninger er gjort i de siterte analysene. Risikoen for at virkeligheten avviker fra disse forutsetningene er kjent som prognoserisiko.

Planleggingsrisiko

Hvis du i løpet av prosjektfasen kommer til at eiendommen ikke kan realiseres som tiltenkt, går utgiftene til initiering og unnfangelse tapt. Denne risikoen er kjent som planleggingsrisikoen.

Tidsrisiko

Risikoen for å overskride tidsrammen som er gitt for markedsføring av kommersiell eiendom i løpet av prosjektutviklingen kalles tidsrisiko.

Godkjenningsrisiko

Hvis det unnfangede prosjektet ikke blir godkjent som planlagt, kan hele konseptet kollapse. Dette er kjent som godkjenningsrisikoen. For å redusere denne risikoen anbefales det at relevante offentlige myndigheter involveres tett i prosjektfasen så tidlig som mulig.

Finansieringsrisiko

Dette forstås å bety risikoen for at kapitalressursene som er nødvendige for prosjektutviklingen ikke kan heves, eller at det viser seg å være utilstrekkelig i løpet av prosjektet.

Jord- og underjordrisiko

Forurensede steder, forurensning eller ugunstige undergrunnsforhold som er identifisert i løpet av prosjektet, kan føre til betydelige ekstrautgifter, som til slutt kan føre til at et prosjekt mislykkes. Nøye forhåndsundersøkelser og tilsvarende kontraktsbestemmelser for å sikre eiendom anbefales for forebygging.

Kostnadsrisiko

Den kostnadsrisiko er nært knyttet til den finansieringsrisikoen. På grunn av de noen ganger veldig lange prosjekttiden kan ikke alle kostnader planlegges nøyaktig på forhånd. Imidlertid kan kostnadsoverskridelser også oppstå fra ledelsesfeil i løpet av prosjektperioden.

Kostnadsanalyse

Prosjektmarkedsføring

Disse fasene skal ikke forstås i en streng kronologisk rekkefølge. Snarere vil de enkelte fasene vanligvis overlappe hverandre. Prosjektmarkedsføring kan for eksempel allerede startes under prosjektdesignet. Befruktningsfasen kan i sin tur overlappe ledelsesfasen.

Fullføringen av prosjektet blir deretter fulgt av forvaltningen av eiendommen over hele bruksperioden, den såkalte bygningsadministrasjonen .

Involvert

Normalt kontrollerer prosjektutvikleren eiendommen, planleggingen, brukerne, underleverandørene og hovedstaden. Et tverrfaglig team av spesialfag som B. Arkitekt , sivilingeniør , forretningsøkonom , advokat , byplanlegger eller geograf sammen.

Komplekse oppgaver krever komplekse prosessstrukturer. I det minste er fagområdene i områdene en del av by, sted og prosjektutvikling

• Teknologi (byplanlegging, arkitektur og anleggsteknikk)
• økologi
• sosiologi
• økonomi
• Juss (offentlig rett, sivil rett, skatterett)

involvert.

Kompleksiteten økes av et stort antall interessenter innen handlingsfeltene

• Planlegger suverenitet
• Eier
• finansmann
• Brukere,

der nevnes de viktigste kjernekompetansene, uten hvilken prosjektutvikling av eiendom kan foregå. Disipliner og interessenter samarbeider ikke helt fra starten av å sette mål.

Prosessorganiseringen av prosjektutviklingen må også inkludere den samstemmende formuleringen av mål som et støttende element fra starten. Prosesser kjører vanligvis som en bottom-up-tilnærming, uten nøye, tverrfaglig definisjon av mål og uten kvalifisert interessentledelse. De resulterende produktene er resultatet av tekniske, økonomiske og juridiske rammebetingelser som vanligvis bare er definert i prosessflyten. Interessentenes interesser: brukere, finansfolk og ofte også eiendomseierne blir ofte bare tatt i betraktning - hvis i det hele tatt - når saker som er relevante for de berørte, oppstår og endringer ikke lenger er mulige eller bare mulig med betydelig innsats.

Avhjelpende tiltak er derfor nødvendig overordnet - men også mulig og utprøvd i praksis

• tverrfaglig formulering av mål helt fra starten,
• en nøye interessentanalyse der de ofte ofte motstridende interessene til interessentene analyseres og konsepter for å balansere interesser blir opprettet,
• Omdesign av prosessorganisasjonen

Den vanlige prosessforløpet må derfor innledes med planlegging , som også kan refereres til som fase 0 med henvisning til HOAI .

litteratur

• Stephan Bone-Winkel, Karl W Schulte: Håndbok for utvikling av eiendomsprosjekter. Immobilien Manager Verlag, september 2008, ISBN 3-89984-167-0 .
• Willi Alda: Prosjektutvikling i eiendomsbransjen: Grunnleggende om praksis. Vieweg + Teubner Verlag; Utgave: 4., akt. og eksp. 2011-utgave, ISBN 3-8348-1514-4 .
• Jürgen Schäfer, Georg Conzen, Wilhelm Bauer, Stefan Blümm, blant andre: Praktisk håndbok for eiendomsprosjektutvikling. CHBeck; Utgave: 3. 26. september 2010, ISBN 3-406-63919-4 .
• Nico B Rottke, Matthias Thomas: Real Estate Economics, Volume 1: Management. Immobilien Manager Verlag IMV, mai 2011-utgave, ISBN 3-89984-208-1 .
• Jürgen Schäfer, Georg Conzen, Hermann Aukamp: Praktisk håndbok for eiendomsinvesteringer. CHBeck; Utgave: 2, 7. desember 2010, ISBN 3-406-60563-X .
• Rolf Kyrein Eiendomsprosjektledelse, prosjektutvikling og kontroll Rudolf Müller Verlag 2002 ISBN 3-932687-43-4 .

Individuelle bevis

1. ^ Karl W Schulte: Håndbok eiendomsprosjektutvikling. Immobilien Manager Verlag, september 2008, s.29.
2. ↑ Prosjektledelse i prosjektutvikling. i3b
3. ↑ Stefan Ullmann: Prosjektutvikling i henhold til 4-fasemodellen
4. ↑ Rolf Kyrein, Eiendomsprosjektledelse , prosjektutvikling og kontroll , 1997, s. 100 ff.