Lei dekning

Berliner Mietendeckel eller Mietendeckel er den muntlige betegnelsen på loven som ble vedtatt av Berlins representanthus 30. januar 2020 for å revidere lovbestemmelser for begrensning av husleie ( MietWoG Bln for kort ). Loven initiert av den rød-rød-grønne koalisjonen skulle muliggjøre offentlig lovbegrensning av husleie. I juridisk litteratur var det forskjellige synspunkter på lovens konstitusjonalitet, spesielt med hensyn til Berlins lovgivende kompetanse .

De viktigste forskriftene inkluderte en leie fryse, leie caps, leiereduksjon og begrensning av modernisering tilleggsavgift . Loven gjaldt ikke for visse boarealer, spesielt ikke for boareal som var klar til innflytting for første gang 1. januar 2014 (ny bygning) eller som hadde blitt finansiert offentlig. Loven var opprinnelig begrenset til fem år.

I en avgjørelse av 25. mars 2021, bestemte den føderale forfatningsdomstolen at "Berlins husleiedekning" er uforenlig med grunnloven på grunn av lovgivningsmessig kompetanse, og at Berlins lov er ugyldig. Retten avgjorde ikke uttrykkelig den materielle forfatningsmessigheten av leietak. Den uttalte imidlertid at lovgiveren kunne forfølge sosiale og andre mål, særlig med riktig utforming av sivil lov, ved å sette retningslinjer for utarbeidelse av kontrakter og sikre at de overholdes og håndheves. På grunnlag av denne resolusjonen tilbyr Berlins senat brohjelp med det rentefrie lånet "Safe-Living Help" fra Berlin Investment Bank (IBB). Kvalifiserte er husholdninger med inntekt som er opptil 280 prosent av den føderale inntektsgrensen (for tiden 12 000 euro per år). En husstand kan derfor maksimalt tjene EUR 2800 per måned for å motta støtten.

Leie stopp

Loven § 3 (1) forbød å be om en leie som oversteg leien som faktisk ble avtalt 18. juni 2019 (referansedato). Leieøkninger på grunn av avtalt gradert leiepris eller indeksleie og leieøkning opp til den lokale komparative leien i henhold til § 558 BGB er forbudt. Utkastet gir rett til å øke inflasjonen fra 1. januar 2022, som imidlertid maksimeres til 1,3% selv med høyere inflasjon. I tillegg fikk den nye leien ikke lov til å overstige de planlagte øvre grenser (avsnitt 3 (4)). Leie i henhold til utkastet var grunnleien inkludert alle tilleggsavgifter for møbler og utstyr. Mellom 1. mars og 30. november 2020 ble totalt 1259 brudd på leiefrysingen i henhold til seksjon 3 rapportert til distriktsmyndighetene.

Utleiehetter

Loven § 6 fastsatte leietak for 12 kategorier. Den laveste øvre grensen (i EUR / m²) var 3,92 EUR for leiligheter som var klar til innflytting for første gang før 1918 og som ikke har sentralvarme og ikke noe bad, eller hvor leietakeren selv har installert dette utstyret. Den høyeste øvre grensen var 9,80 EUR for leiligheter som var klar til innflytting for første gang mellom 2003 og 2013 og har sentralvarme og bad (ingen øvre grense for yngre leiligheter). For leiligheter med moderne utstyr økte den øvre grensen med 1 EUR / m². For leiligheter i bygninger med ikke mer enn to leiligheter økte leietakene med 10%.

Den øvre leieorienterte, i henhold til lovgivningsintensjoner omtrent til gjennomsnittsverdiene for leieindeksen 2013. Disse inkluderte 2.012 innkrevde leier, som ble avtalt i årene 2008-2012 eller endret. Bruk av gjennomsnittsverdier betydde at 50% av husleie tillatt i henhold til leieindeksen for 2013 ble ansett som overdreven i fremtiden. Effektene av leieøkende "spesialfunksjoner", som leieindeksen fra 2013 viste i tillegg til tabellkriteriene, ble ennå ikke tatt i betraktning. 2013-verdiene ble økt i takt med utviklingen i reallønn fra 2013 til 2019. Dette betyr at det ikke var noen inflasjonsjustering for perioden 2008 til 2013 og for perioden etterpå i den grad reallønnsutviklingen (lønnsvekst minus inflasjon) hang etter inflasjonen. Økningen og den fremtidige dynamiseringen av de maksimale prisene som ble satt av staten (avsnitt 6 (5) i utkastet) tilsvarte reallønn og la kostnadsutviklingen for utleiere (f.eks. Reparasjonskostnader) delvis utenfor vurdering. Bortsett fra tilleggsavgiften for moderne utstyr, gjaldt de øvre grensene uavhengig av beliggenhet og tilstand. Fra nå av måtte disse brukes som kriterier for prising innenfor de juridiske rammene. I følge den (gamle) leieindeksen kan utstyret rettferdiggjøre prisforskjeller på opptil 7 euro - det vil si opptil 70% av dagens maksimale leie. i stedet for 1 EUR som i fremtiden. Så lenge som B. en leilighet i Wilhelminian-stil har bad og kollektiv oppvarming, og den bør derfor koste maksimalt 6,45 eller 7,45 EUR i fremtiden. Det er helt irrelevant om leiligheten har dårlig beliggenhet og ble sist renovert i 1960 eller om det er et nyrenovert villaetasje med en førsteklasses beliggenhet med badstue, alarmsystem og fulle møbler - derav begrepet "øvre grense".

Mellom 1. mars og 30. november 2020 ble det rapportert om 243 brudd på leietaket.

Leiereduksjon (tak)

Fra 9 måneder etter at loven trådte i kraft, dvs. fra november 2020, bør såkalte overdreven leie i eksisterende bygninger også være forbudt. I motsetning til i første utkast, bør dette gjelde automatisk, ikke ved å redusere et varsel. Dette bør være tilfelle hvis den øvre leiegrensen i henhold til § 6 MietWoG overskrides med 20% og rabatter på leien per kvadratmeter for enkle og mellomstore boligområder (0,28 EUR / 0,09 EUR) eller tillegg for gode boligområder ( 0,74 EUR) er tatt i betraktning (§ 4). Når det gjelder en leilighet i et godt boligområde med "moderne" utstyr i henhold til kriteriene til AV-MietWoG, som var klar til innflytting for første gang i 2013, ble hetten påført 13,84 EUR. I en normalt møblert leilighet z. B. i et enkelt boligområde bygget i 1990, gjelder taket på ((6,04 EUR - 0,28 EUR) ⋅ 1,20 =) 6,91 EUR. Det skal ikke ha noe å si om z. B. Allerede i 2008, da Berlin fremdeles var preget av ledig stilling og et "leietakermarked" hersket, var det avtalt høyere leie for den aktuelle leiligheten. En del av lovpakken var at staten gir distriktene midler til fire tilleggsposisjoner som tilleggsarbeidet skal behandles med.

Begrensning av moderniseringsgebyret til 1 EUR / m²

I henhold til § 559 BGB kan utleier øke leien i løpet av dagens leieforhold hvis han har gjennomført moderniseringstiltak (f.eks. Tiltak for å spare energi eller forbedre levekår, § 555b BGB). Økningen utgjør 8% av moderniseringskostnadene. I henhold til avsnitt 5 i MietWoG Bln, bør denne økningen kun være mulig for veldig spesifikke moderniseringstiltak og bør også være begrenset til 1 EUR / m². Loven kunngjør at senatet vil gi finansieringsprogrammer for høyere moderniseringskostnader.

Forløpet av saken

I juni 2019 kunngjorde Katrin Lompscher , senator for byutvikling og bolig , Die Linke , innføringen av husleietaket med tilbakevirkende kraft fra 18. juni 2019. 22. oktober 2019 presenterte senatet lovutkastet for borgmesterrådet i Berlins distrikter. I løpet av de neste fem årene trenger ikke leietakere lenger å frykte "å miste taket over hodet på grunn av ublu leieøkninger eller høye moderniseringskostnader." Han var i parlamentarisk prosess fra slutten av november 2019 til slutten av januar 2020. Loven ble vedtatt av Representantenes hus 30. januar 2020 og trådte i kraft 23. februar 2020. Gjennomføringsbestemmelsene for husleiedekningen er også publisert siden 2. april 2020. Berlinleiegrensen trådte i kraft 23. november 2020 som planlagt. Den føderale forfatningsdomstolen avviste en hastesøknad i oktober.

Vedtak fra den føderale forfatningsdomstolen av 25. mars 2021 om konkurrerende lovgivning

25. mars 2021 bestemte den føderale forfatningsdomstolen at loven om begrensning av husleie i boliger i Berlin (MietWoG Bln), kjent som "husleiegrensen", i versjonen av artikkel 1 i loven om revisjon av lovbestemmelser om husleiebegrensning av 11. februar 2020 (lov og forskrift Gazette for Berlin av 22. februar 2020 side 50) er uforenlig og ugyldig med artikkel 74 nr. 1 nummer 1 i forbindelse med artikkel 72 nr. 1 i grunnloven . Staten Berlin har ingen lovgivningskompetanse etter at leieprisbremsen ble bestemt av den føderale regjeringen i 2015 . Med seksjonene 556 til 561 BGB benyttet den føderale lovgiveren endelig den konkurrerende jurisdiksjonen for leieprisloven som en del av sivil lov. Hvis den føderale regjeringen benytter seg av den konkurrerende lovgivningen , mister statene retten til å lovfeste i samsvar med artikkel 72, paragraf 1 i grunnloven på den tiden ("så lenge") og i den grad ("til den grad" ) der den føderale regjeringen har lov til å utøve sine krav til lovgivningskompetanse (såkalt blokkeringseffekt).

BVerfG sier ordrett i de ledende prinsippene for sin beslutning:

"1. Grunnloven inneholder - med unntak av artikkel 109.4 i grunnloven - en fullstendig fordeling av lovgivningsmessige kompetanser til føderasjonen eller delstatene. Dobbeltansvar er fremmed for kompetansenormene og vil være uforenlig med deres avgrensningsfunksjon. Grunnloven avgrenser lovgivningskompetansen alternativt gjennomgående, særlig ved hjelp av katalogene i art. 73 og art. 74 GG.

2. Forskrifter om leiebeløpet for fritt finansierte boarealer som kan tilbys på det frie boligmarkedet (ubundet boareal), som en del av sosialt husleielov, faller inn under den konkurrerende lovgivningsmessige kompetansen for sivilrett i henhold til artikkel 74 ( 1) Grunnlovens nr. 1.

3. Med seksjonene 556 til 561 BGB har den føderale lovgiveren endelig benyttet seg av den konkurrerende jurisdiksjonen for leieprisloven som en del av sivil lov. "

Politisk diskusjon

Demonstrasjon på kvelden den dagen beslutningen ble kunngjort av den føderale konstitusjonelle domstolen med kravet om et landsdekkende leietak.

SPD

Den regjerende borgermesteren i Berlin, Michael Müller , SPD , så på den planlagte leietaket som et instrument for å senke landpriser. Ingen trenger å akseptere uhindret leiespekulasjon og uregulerte stigende landpriser. “Land er en bys viktigste og mest verdifulle ressurs. Måten folk spekulerer her med land er rett og slett uanstendig, ”sa Müller. Hvis du venter for lenge, har du forhold som i London og Paris, og han vil ikke ha det i Berlin. Det er mange mennesker som ikke lenger orker at de ikke lenger kan betale leien med sin normale inntekt. De vil bli hjulpet av leiedekningen. Leiegrensen tjener til å gjøre ekspropriasjoner overflødige. Senatet ønsker å senke husleie for leiligheter under overskriften "Bygg, kjøp, dekk". Tross alt ville leiligheter bygges i Berlin. Imidlertid gjør noen distrikter for lite, og det er “ikke-tenkende” områder i visse områder, for eksempel i utkanten av Tempelhofer Feld . Videre ønsker Berlin å "kjøpe det som ikke er spikret".

Grønn

Medformannen i Bündnis 90 / Die Grünen , Robert Habeck , gikk inn for å leie taket som et "nødinstrument" fordi markedet ikke fungerte. På grunn av den lave rentepolitikken ville mange investorer investere i land, og boligselskaper som Deutsche Wohnen måtte oppfylle avkastningsforventningene tilsvarende. Katrin Schmidberger , Bündnis 90 / Die Grünen, talskvinne for bolig og husleie fra komiteen for byutvikling og bolig i Berlins representanthus, mener at leiegrensen er en "returlokk" og "presserende behov". "Vi er glade for å gi avkall på investorer som bare bryr seg om bankkontoen deres, fordi de skader byen," sa Schmidberger. Leiegrensen handler om leietakerbeskyttelse og sosial samhørighet. Han sørger for at husleie ikke lenger stiger ublu når noen flytter ut. Folk kunne flytte igjen uten at prisen på en leilighet økte. Alle som knapt har økt leien de siste årene og har vist en slik offentlig interesse, vil ikke bli "straffet" av leietaket. Leietaksten hjelper til med å løse problemet med at flere og flere mennesker i Berlin må bruke over 40% av nettoinntekten på å leve.

På deres statlige partikonferanse kunngjorde De Grønne behov for forbedring. De krevde at andelslag skulle bli unntatt husleietaket og at inflasjonskompensasjon til fordel for utleiere skulle starte tidligere enn planlagt. Utleiere bør også dra nytte av en økning i subsidiene til energieffektive renoveringer (på 100 millioner euro i året i stedet for 50 millioner euro). Så leietaket vil være mer rettferdig. De grønne vil imidlertid ikke lenger endre utkastet som er avtalt med sine koalisjonspartnere.

AfD

AfD, FDP og CDU i Berlin representanthus avviste leietaket. Frank Scholtysek , AfD-medlem av komiteen for byutvikling og bolig i Berlin representanthus, fryktet at leietaket, som berører rundt 1,5 millioner leiligheter og dermed 80% av leieleilighetene i Berlin, ville sette mange utleiere i økonomisk nød, noen i Bring konkurs. Investeringer og nybygg vil avta, også fordi leiegrensen er det første skrittet mot å ekspropriere utleiere. Senatet bryter bevisst loven med husleietaket. Håndverkere og leietakere lider. Husleietaket er derfor usosialt og deler bysamfunnet.

CDU

Christian Gräff , talsmann for CDUs parlamentariske gruppe i Berlin representanthus for bygging, opphold og utleie, anså den planlagte reguleringen som ulovlig. Det skader sparere, spesielt Riester-sparere og små utleiere, gjør pensjonsavtalen vanskeligere og vil føre til en nedgang i nybygg. For personer med lavere og mellominntekt betyr dette at det er enda vanskeligere for dem å finne bolig enn før. Senatet ønsker ikke å hjelpe disse menneskene. Snarere er hans intensjon å skade utleierne. Det virkelige målet for det rød-rød-grønne senatet er ekspropriasjoner. Leietaket ville gjøre den resulterende kompensasjonen rimeligere, og det samme ville kjøpesummen for statlige boligselskaper. Hvis du vil hjelpe leietakere med lave og mellomstore inntekter, må du bygge flere leiligheter. Senatet anslår behovet for totalt 150 000 ekstra leiligheter, 20 000 nye leiligheter årlig. Imidlertid ville det bli bygget betydelig færre. Man bør bekjempe utnyttelsen ved å stramme gjeldsavsnittet i borgerloven .

FDP

Sebastian Czaja , styreleder for FDPs parlamentariske gruppe i Berlin representanthus, tvilte på at leietaket ville lette byrden på leietakerne. Det deler samfunnet fordi det tjener klassekampen. Koalisjonen mellom De Grønne, Die Linke og SPD reduserer bevisst boareal for å tjene politisk på leiernes misnøye. Senatet forhindret for eksempel samarbeidsbyggingen av 1000 rimelige leiligheter på "Westkreuzbrache". Med lovforslaget har Senatet til hensikt å bryte loven.

Intervensjonist igjen

Leiegrensen var en del av et strategipapir fra den antikapitalistiske gruppen Interventionist Left . Det forfølger målet om å sosialisere alle leiligheter som ikke brukes av seg selv. Måten å komme dit fører først og fremst ved å undertrykke det private boligmarkedet “gjennom skatter, regulering, markedshindring. Dette gjør spekulasjoner lite attraktive og prisene faller. ”Dette reduserer også kompensasjonen som skal betales for ønsket sosialisering. I medieoppslag blir strategipapiret gitt politisk betydning fordi den tidligere statssekretæren i senatavdelingen for byutvikling og bolig i den rød-rødgrønne statsregjeringen ( Senat Müller II ) i Berlin Andrej Holm sies å ha innflytelse i dette gruppe. Holm rådgiver senatadministrasjonen som medlem av “Den rådgivende komité for byutviklingsplanen bolig 2030”. Han rådgiver også parlamentarisk gruppe til Venstrepartiet i Berlin Representantenes hus .

Sivilsamfunn og økonomi

De Berlin leietakere forening ønsket velkommen leien cap: 'En leie cap under offentlig loven vil betydelig styrke leietaker beskyttelse, fordi i fremtiden leietakere vil vite at staten står bak dem når utleier stiller krav.'

Association of Housing Cooperatives Berlin avviste husleietaket. Det fører til høyere leier, "mer boligmangel" og mindre klimabeskyttelse.

Den sentrale eiendomsutvalget , en sammenslutning av eiendomsbransjen, sa at leiegrensen ikke ville føre til en ny leilighet i Berlin og feilaktig påvirke både store og små.

Den Mietvolksentscheid eV foreningen fremmet leien dekselet under slagordet “Correct dekselet. Så ekspropriere ”og ønsket etter omslaget ekspropriasjon av eiendomsselskaper, spesielt Deutsche Wohnen . Sommeren 2019, som en del av en folkeavstemning, samlet foreningen 77 001 underskrifter fra folk som ønsker å komme til folkeavstemning om sosialisering av store borettslag. Initiativet er støttet av Berlin Tenants 'Association.

Foreningen Nye veier for Berlin e. V., som avviste leietak og ekspropriasjoner, samlet inn underskrifter for en folkeavstemning, i henhold til at Representantenes hus skulle diskutere og bestemme finansieringen av 12 500 nye leiligheter årlig. Leilighetene skal leies for 6 til 10 euro / m² og skal primært bygges på land som eies av staten. Styret inkluderer tidligere SPD- og CDU-politikere og administrerende direktør i Association of Berlin Merchants and Industrialists ( VBKI ).

vitenskap

Økonomiprofessor i Konstanz, Friedrich Breyer , medlem av det vitenskapelige rådgivende styret ved det føderale økonomidepartementet, hevdet at frysing av husleie bare hjelper de som allerede har en leilighet og er rettet mot interessene til de som ønsker å flytte dit. I en by som består av 80 prosent leietakere, øker en slik tilnærming sjansene for gjenvalg av de regjerende partiene. Det er klientellpolitikk på bekostning av tredjeparter.

undersøkelse

Ifølge en undersøkelse fra Berliner Morgenpost og RBB Abendschau mellom 11. og 16. november 2019, syntes 71% av berlinerne at leietaket var bra. Av de til venstre fant 89% leiedekningen god. Blant de grønne vurderte 85% leietaket positivt, og blant SPD-tilhengere støttet 79% leietaket. Av AfD-tilhengerne var to tredjedeler (67 prosent) for Senatplanen. Også i leiren til Unionens sympatisører fant 51 prosent leiegrensen god, 45 prosent avviste den. Og til og med blant FDP-tilhengere fant husleietaket støtte på 43 prosent.

I følge en Forsa- undersøkelse fra 21. til 28. november 2019 var godkjenningsgraden blant berlinerne litt lavere, på 61%. De fleste tilhengere av koalisjonspartiene støttet husleietaket. Flertallet av tilhengerne av CDU, FDP og AfD var imot leiegrensen, men minst 40 prosent av AfD-tilhengerne vurderte forordningen som fornuftig. For CDU og FDP var det 31 prosent hver.

Selv ifølge en tysk-omfattende undersøkelse fra Yougov meningsforskningsinstitutt for Handelsblatt, var flertallet av de spurte mer tilbøyelige til prosjektet: bare seks prosent avviste i utgangspunktet et leietak. En av fem (20 prosent) uttalte at de i prinsippet ikke avviste et leietak, men at den planlagte reguleringen i Berlin grep inn for sterkt i markedet. For 29 prosent var den planlagte reguleringen av husleietaket "helt riktig", for ytterligere 29 prosent gikk reguleringen ikke langt nok.

Økonomisk diskusjon

Besparelser / tap av inntekt

Senatet anslår at leietaket vil spare leietakere på 2,5 milliarder euro i året på bekostning av utleieren. Berlins egne borettslag alene ville måtte regne med årlige tap på 296 millioner euro. Tall fra boligbransjen varierer og passer ikke helt sammen. Berlin-kooperativene med 70.000 leiligheter forventer et inntektstap på 150 til 180 millioner euro. Maren Kern, administrerende direktør i Association of Berlin-Brandenburg Housing Companies, som har 700 000 leiligheter i Berlin, anslår det forventede inntektstapet til medlemsbedriftene til 200 millioner euro per år.

Konsekvenser for investeringer

I mars 2019 kunngjorde eiendomsselskapet Akelius, som har 14 000 leiligheter i Berlin, at det vil redusere investeringene som er planlagt i 2019 fra de planlagte EUR 40 millioner til EUR 3 millioner. I løpet av en femårsperiode vil investeringene i Berlin-porteføljen bli redusert med 500 millioner euro sammenlignet med forrige plan. Fra den tidligere statssekretærens synspunkt Andrej Holm er det ikke noe økonomisk tap i dette. Investeringene ville blitt finansiert av leietakerne, nå er selskapets penger tilgjengelig til andre formål enn bygging.

Fordeling av fordeler og ulemper til visse grupper

I en studie for CDU-parlamentariske gruppen i Berlin representanthus, anslår arbeidsgiverinstituttet for den tyske økonomien at leietaket vil påvirke litt mer enn 70% av leide leiligheter. I dette tilfellet vil leietaket føre til en reduksjon i forventede leier, nemlig ved å takke husleiene og redusere den nye leien etter utløpet av leieperioden. "Avhengig av leilighetstype, må leien reduseres med opptil 3,60 euro per kvadratmeter, i gjennomsnitt for alle typer leiligheter med over 28,4 prosent." Resultatet - basert på en rekke forutsetninger - er en gjennomsnittlig reduksjon. i verdien av de berørte eiendommene med 41,7 prosent. Spesielt eiere som kjøpte for noen år siden, står i fare for pågående tap og muligens også overgjeld.

Takstmennene forventer flere konverteringer av utleieleiligheter til borettslag og dermed en økning i boligeierandelen. Det er å forvente at nybyggingsaktiviteten vil avta, slik de første reaksjonene fra markedet allerede har vist. Moderniseringer på mer enn 150 euro / m² vil være ulønnsomme.

I henhold til lovene i prissalgsfunksjonen kan det videre antas at etterspørselen etter boareal i Berlin vil øke: "Leietaket fjerner leieens viktige signaleffekt. De frosne eller reduserte husleiene vil indusere enda flere mennesker å velge en i Berlin Leter du etter en leilighet. " Det kan også forventes et høyere forbruk av boareal per innbygger, og mangelen på prissignal oppmuntrer til ineffektiv bruk av boareal. Beslutningen om å pendle til det omkringliggende området blir mindre attraktiv, slik at flere rushes til Berlin og møter lite tilgjengelig boareal der, noe som forverrer problemene: "Dette øker den allerede store mangelen på boligmarkedet, og konkurransen om leiligheter øker ytterligere. Fremfor alt vil husholdninger med høyere inntekt dra nytte av de lavere husleiene ”. Med tanke på det fortsatt knappe boligmarkedet, er det også en risiko for at flere og flere utleieleiligheter vil bli tilbudt til oppblåste priser på et blomstrende svartmarked .

Utvikling av nybyggaktivitet

I tillegg til innføringen av leietaket, anser delstaten Berlin økningen i tilbudet av leiligheter som et av flere måter å senke husleien på. "Det er ingen tvil om at utnyttelsen av boligmangelen også må motvirkes ved å bygge flere leiligheter," sa senatoren for byutvikling Lompscher i Berlin i en eksperthøring i Berlin representanthus 11. desember 2019 for å redusere leieøkninger og boligmangelen.

Investitionsbank Berlin anslår at det er behov for minst 20 000 nye leiligheter hvert år på grunn av den konstante tilstrømningen av 40 000 mennesker årlig siden 2011. I 2018 ble det faktisk bygget 16.706 nye leiligheter. Det forventes rundt 17 000 nybygde leiligheter i 2019.

4608 av leilighetene ferdigstilt i 2019, dvs. rundt 25% (forutsatt at tallene samsvarer med IBB-tallene), ble bygget av kommunale boligselskaper (etter 3457 i 2018). Senator for byutvikling Lompscher forventer ytterligere 4000 nye statseide leiligheter for 2020.

Antall leiligheter ferdigstilt per 1000 innbyggere i Berlin økte omtrent fem ganger mellom 2009 og 2018, fra rundt 1 til i underkant av 5. I Hamburg tredoblet verdien seg fra rundt 2 til i underkant av 6 i samme periode. I nesten hvert år var verdien der rundt 1 høyere enn i Berlin, så det ble bygget betydelig flere leiligheter per innbygger i Hamburg. Under den svartrøde koalisjonen fra 2011 til 2016 hadde antallet byggetillatelser som ble utstedt årlig økt fra nesten 10 000 til 25 000, stagnert i 2017 under den rød-rød-grønne koalisjonen og falt deretter til rundt 23 300 i 2018. I løpet av de første tre kvartalene av 2018, ifølge Investitionsbank Berlin, falt antall byggetillatelser for nye bygninger med 12% sammenlignet med samme periode året før. I løpet av de første ni månedene av 2019 var det også en nedgang i byggetillatelser for bygging av nye leiligheter, med 7,7%.

Urban Planning Senator Lompscher forklarer nedgangen på denne måten

Kontroversiell reduksjon i husleie gjennom nye bygninger ("siveffekt")

I følge en studie fra meglerselskapet McMakler sies det at det å bo i Berlin er betydelig dyrere enn i Hamburg. Eksisterende leiligheter i Berlins Mitte-distrikt, det dyreste distriktet, koster 6.392 EUR / m². I Hamburgs dyreste distrikt er verdien 5.280 EUR (München by: 7.555, Düsseldorf: 4.101, Frankfurt: 5191, Jena: 2.702). Selskapet tilskriver prisforskjellen Hamburg til den relativt lave nybyggaktiviteten i Berlin.

I det minste for det lavere prissegmentet er det imidlertid omstridt om utvidelsen av tilbudet gjennom fritt finansiert nybygg vil føre til fallende priser på boligmarkedet . Denne oppgaven blir "resolutt avvist" i en av rundt 200 forskere fra forskjellige fagområder som forsker på temaet bolig og byutvikling, i notatet "For en virkelig sosial boligpolitikk." Tvert imot viser 80 tyske byer at "med økende nybyggaktiviteter gjennomsnittlig husleie har en tendens til å stige ”.

Fritt finansiert nybygg av leiligheter av høy kvalitet slapper ikke av boligmarkedet som helhet, fordi det ikke fører til en økning i tilbudet i det nedre området. Det er ingen ” siveeffekt ” der utvidelsen av tilbudet av dyre leiligheter og den tilhørende reduksjonen i leieprisene i dette segmentet fører til lavere leiepriser i det enkle markedssegmentet. Nye bygninger betyr at "når det flyttes til en ny bygning, er det alltid leiligheter tilgjengelig som er litt mindre, litt eldre og litt billigere." Imidlertid leies de "ledige leilighetene [...] vanligvis dyrere ut" . Nybygg fører derfor "under dagens forhold" ikke til utvidelse av rimelige boligtilbud, men til en økning i utbyttet av eksisterende eiendommer.

Staten Berlin deler også denne oppfatningen. I det minste er det ingen sivningseffekt i Berlin. Med dette argumentet avviste den en søknad om riving av et hus med 30 boenheter og et boareal på 1.329,93 m², der investor ønsker å bygge et hus med 67 leiligheter på 4.115,30 m². Rivingen strider mot forbudet mot å fjerne boareal i henhold til Berlin-loven som forbyr misbruk, fordi boarealet som skal nyopprettes ikke er rimelig for en husholdning med gjennomsnittsinntekt.

Forvaltningsdomstolen i Berlin ser bevisbyrden for den påståtte mangelen på en "sivende effekt" i Berlin med staten og skriver at den ikke har bevist dette påstanden:

Federal Institute for Building, Urban and Spatial Research i Federal Office for Building and Regional Planning antar at "seepage effects" eksisterer, noe som betyr at til og med dyre nye boligbygginger vil føre til lavere leiepriser i det nedre segmentet. Spesielt siterer den en ekspertuttalelse om bidraget til den nye bygården til å tilby boliger i Hamburg av F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH fra 2014.

Juridisk diskusjon

Både den formelle og den materielle konstitusjonaliteten til husleietaket er kontroversiell. Når det gjelder formell konstitusjonalitet, er kjernespørsmålet om staten Berlin har lov til å utarbeide forskrifter om leienivåer i privatfinansiert boligbygging i det hele tatt, eller om denne kompetansen utelukkende tilhører den føderale regjeringen. Den materielle konstitusjonaliteten gjelder spørsmålet om inngrep i utleiernes eiendomsrett (art. 14) eller kontraktsfriheten til partene i en leieavtale er tillatt i henhold til grunnloven.

evaluering

En ekspertuttalelse utarbeidet av Bielefeld jusprofessorer Franz Mayer og Markus Artz på vegne av SPDs parlamentariske gruppe i Berlin representanthus ser nødvendig lovgivningskompetanse i Berlin. Du følger uttalelsen fra Berlin-tjenestemannen Peter Weber, som tok opp dette i 2018 i juridisk journal. På samme måte anser en ekspertrapport av Andreas Fischer-Lescano , Andreas Gutmann og Christoph U. Schmid bestilt av Rosa-Luxemburg-Stiftung Berlin som lovgivende kompetanse. Rapporten på vegne av Rosa Luxemburg-stiftelsen tar ikke for seg den materielle forfatningen. Ekspertene Mayer og Artz anser imidlertid store deler av det nåværende lovutkastet som vesentlig grunnlovsstridig. Dette gjelder for eksempel å forstyrre eksisterende leieavtaler (sitat: "Det er tydelig beskyttelse av det eksisterende"). Videre anser Mayer og Artz en rekke av regelverket som nå er planlagt å være feil innholdsmessig eller skadelig for målet, for eksempel fordi det oppstår etterslep i oppussing og antall leiligheter som tilbys synker totalt sett. De anbefalte derfor bare et moratorium for leieøkninger for økninger i samsvar med § 558 i den tyske borgerloven (BGB) og en suspensjon av årsaken til unntak i samsvar med § 556e (1) i den tyske borgerloven (høyere pre-leie ).

En rekke andre rapporter, som for eksempel Forbundets vitenskapelige tjeneste, anser leiegrensen som grunnlovsstridig. En ekspertuttalelse fra den tidligere presidenten for den føderale forfatningsdomstolen, Hans-Jürgen Papier , ( CSU ), bestilt av GdW Federal Association of German Housing and Real Estate Companies fra september 2019, kommer til den konklusjonen at loven allerede er formelt grunnlovsstridig. blant annet. fordi den føderale regjeringen har regulert saken avgjørende og omfattende, slik at staten ikke har sin egen lovgivningskompetanse. Blant annet er leietaket i konflikt med husleiebremsen utstedt på føderalt nivå , som også er implementert ved ordinasjon på Berlin-statsnivå og også er gyldig der.

En annen rapport fra desember 2019, også utarbeidet av Hans-Jürgen Papier på vegne av GdW, undersøker den materielle konstitusjonaliteten til den nye forskriften. I følge rapporten er leiedekningen uforenlig med likhetsprinsippet. “Lovreguleringen skal egentlig påvirke boliggrupper eller eiendomsspekulanter. I virkeligheten er det imidlertid hovedsakelig 'små utleiere' som føler konsekvensene av denne forskriften. " I tillegg representerer leietaket en "uforholdsmessig inngrep i eiendomsrettighetene til de aktuelle utleierne". Den øvre leiegrensen kan føre til permanente leietap og svekke substansen i boligbygg. Muligheten for å senke husleiene er også uforenlig med grunnloven, siden "denne intervensjonen fra lovgiveren i dens alvor ville nesten tilsvare (delvis) ekspropriasjon". Selv om GG tillater ekspropriasjoner til felles beste, oppfyller ikke leietaket de høye kravene som er nødvendige for dette.

Den vitenskapelige tjenesten til Representantenes hus i Berlin tviler på muligheten for lovens tilbakevirkende kraft. En ekspertuttalelse fra Ulrich Battis fra oktober 2019, bestilt av senatet selv , kommer også til den konklusjonen at leiegrensen stort sett er ulovlig. Det føderale innenriksdepartementet anser også den planlagte loven som ulovlig. Staten Berlin har ikke lov til å vedta en slik lov fordi den ikke har juridisk kompetanse til å gjøre det. En tilsvarende uttalelse fra departementet fra desember 2019 så flere brudd på grunnloven i Berlinutkastet til lov, inkludert de som er mot eiendomsfriheten til leilighetseierne og kontraktsfriheten. Regjeringsordføreren ønsker å ta den tilhørende risikoen. Han begrunner det slik:

Urban Development Senator Lompscher råder leietakere til ikke å bruke penger de kan spare ved å takle husleie, men heller legge dem til side - i tilfelle loven blir omgjort av domstolene.

Federal Constitutional Court om husleieregulering i BGB

I sin beslutning om å regulere leienivåer i henhold til § 556d paragraf 1 BGB ("leiebrems"), som føderale innenriksdepartementet viser til i sin rapport (side 9), undersøker den føderale konstitusjonelle domstolen om innblandingen med eiendommen utleier er forholdsmessig og derfor tillatt.

“I følge proporsjonalitetsprinsippet skal inngrepet være egnet for å oppnå et legitimt mål for inngrepet og må ikke gå lenger enn allmenne interesser krever; Videre må formålet med intervensjonen og intensiteten av intervensjonen være i et passende forhold [...]. ”Det bekrefter eksistensen av disse kriteriene.

Det legitime målet er i det minste å skape forutsetninger for at leietakere med lavere inntekt skal få tilgang til markedet. Dette oppnås ved at normen kutter av pristopper, selv om høyere inntektsleiere vanligvis foretrekkes. Egnetheten skal bekreftes når det er en mulighet for å nå målet.

Grensene for nødvendighet overskrides heller ikke. Det er sant at den regulerte husleien, som er basert på leieindeksen, som er dannet på grunnlag av en markedsmekanisme og skaper en balanse mellom utleiere og leietakere gjennom dannelsen av en sammenlignende husleie som er vanlig i området, fordeler ikke bare lavere -innkomst mennesker, men vilkårlig alle som leter etter overnatting i anspente boligmarkeder. Andre offentlige tiltak for å lindre eller rette opp boligmangelen kan også vurderes, for eksempel å fremme boligbygging eller forbedre den økonomiske situasjonen til de som leter etter boliger ved å gi flere boligytelser. Uavhengig av kostnadene knyttet til disse tiltakene, er det ikke åpenbart at lovgiveren burde ha brukt disse, innenfor rammen av sin prognose og vurderingsbreddegrad, som mildere og utvetydig - selv på kort sikt - sammenlignbare effektive midler sammenlignet med leienivåregulering i det spesifikke tilfellet med regulering på leieindeksen. Lovgiveren førte også formålet og intensiteten til inngripen inn i et passende forhold. I det sosio-politiske kontroversielle området med husleierett, vil utleiere til slutt måtte regne med hyppige lovendringer og kan ikke stole på at det fortsatt eksisterer en juridisk situasjon som er gunstig for dem.

Hvis disse standardene brukes på leiegrensen, blir spørsmålet om leietaket reduserer sjansene for markedsadgang for leietakere med lavere inntekt i stedet for å øke dem etter hensikten, dvs. er uegnet for å nå målet, siden det ellers ville vært allerede mangler.

I sin avgjørelse 1 BvR 759/77, som gjaldt at de sivile domstolene hadde satt kravene til leieøkninger så høye at de var svært vanskelige å oppfylle, formulerte BVerfG: ” Det komparative leiesystemet er også en permanent regel Eiendomsbegrensning i samsvar med Art. 14 GG. Det skal imidlertid bemerkes at eiendomsobligasjonen som er opprettet til fordel for leieren, tilsvarer et juridisk krav fra utleieren til den lokale komparative leien (BVerfGE 37, 132 [140 f.]; 49, 244 [249]). Domstolene må overholde denne balansen mellom interessene til leieren og utleierens interesser i grunnleggende rettighetsområde i artikkel 14 i grunnloven når de anvender og tolker de relevante bestemmelsene, inkludert prosessregler. Den konstitusjonelle referansen til forordningen forbyr den restriktive bruken av prosessloven for å styrke eiendomsbegrensningen og for å forkorte kravet som følger av grunnlovens artikkel 14.1, setning 1, til rettslig håndhevelse av lovlig tillatt husleie. "BVerfG skriver bokstavelig talt i Rn. 14:" En håndtering av de prosessuelle reglene, som praktisk talt fører til en leiefrysning og en eliminering av den lovbestemte retten til komparativ husleie, er - som i disse avgjørelsene (BVerfGE 53, 352 (358) BVerfGE 53, 352 (359)) er avklart - ikke bare i strid med loven, det bryter også med den grunnleggende retten til grunnloven artikkel 14.1, men skal til og med føre til en husleiereduksjon i eksisterende bygninger og derved gripe inn i avgjørelsen fra den føderale lovgiveren som den føderale forfatningsdomstolen refererer til, er den grunnlovsstridig i henhold til disse standardene, som for eksempel ble tatt opp i avgjørelsen fra AG Charlottenburg 213 C 136/19 (margin nr. 24).

Forvaltningsdomstol i Berlin om øvre leiegrense for erstatningsareal

I en dom av 27. august 2019, som foreløpig ikke var juridisk bindende 21. januar 2020, utstedte forvaltningsdomstolen i Berlin stilling til en "hette" for leie på 7,92 EUR per kvadratmeter. I henhold til Berlins lov om forbud mot misbruk av boareal (ZwVbG) er fjerning av boareal forbudt. Fjerningen kan imidlertid godkjennes hvis det resulterende tapet av boareal kompenseres med tilstrekkelig erstatningsareal. I henhold til ordinansen utstedt i henhold til forbudsloven, kan det ikke belastes høyere nettleie enn EUR 7,92 per kvadratmeter per måned for erstatningsboligen. Forvaltningsdomstolen i Berlin anså dette "dekselet" for å være ulovlig og derfor ugyldig på grunn av manglende proporsjonalitet. Staten Berlin forfølger ikke et legitimt mål med husleieregulering, da dette i det minste ville gjøre det mye vanskeligere å bygge nytt boareal i stedet for gammelt boareal. Den øvre grensen gjør etableringen av nytt boareal mindre attraktivt og tjener derfor ikke formålet med å levere boareal (margin nr. 44). I alle fall den øvre grensen (Rn. 45)

For husleietaket vil utfallet av ankeprosessen være betydelig, og om hensynet til beliggenhet og fasiliteter som tilbys der, unntatt nye bygninger, dynamiseringen i samsvar med reallønnsutviklingen (som imidlertid ikke kompenserer for inflasjon, fordi reallønnen er lønnsutviklingen minus inflasjonen)) og dens beskyttende formål fører dommerne til en annen dom.

Bavarian Constitutional Court om lovgivende kompetanse

16. juli 2020 avviste den bayerske forfatningsdomstolen en folkeavstemning som ba den bayerske statsregjeringen om å innføre en leieprisbrems i henhold til statens lov som ikke tillatt. Begrunnelsen ble gitt at den føderale regjeringen allerede hadde benyttet seg i utstrakt grad av sin konkurrerende lovgivende kompetanse på området for husleierett, og at den frie staten Bayern derfor ”åpenbart” manglet lovgivende kompetanse. På grunn av særegenheter ved undersøkelsesprosedyren, måtte grunnlovsstridigheten bestemmes "uten rimelig gjenværende tvil";

Søksmål i konstitusjonelle domstoler

12. mars 2020 besluttet Berlin regionale domstol i anke om å sende MietWoG Bln til den føderale forfatningsdomstolen for en spesifikk gjennomgang av normer i samsvar med artikkel 100, paragraf 1 i grunnloven. Fra hans synspunkt mangler staten Berlin den nødvendige lovgivningsmessige kompetansen, noe som er berettiget med referanser til rapporten fra Hans-Jürgen Papier, en uttalelse fra Forbundsdagens vitenskapelige tjeneste og publikasjoner av Herrlein / Tuschl og Dierk Stelzer , blant annet andre .

6. mai 2020 ba medlemmer av parlamentariske grupper i FDP og CDU / CSU om implementering av en abstrakt normkontrollprosedyre i henhold til artikkel 93, paragraf 1, nr. 2 i grunnloven mot Berlin-leietaket. I tillegg søkte medlemmene av parlamentariske grupper CDU og FDP i Berlin representanthus om at en abstrakt rettslig prøvelsesprosedyre mot husleiedekningen skulle gjennomføres ved forfatningsdomstolen i staten Berlin 25. mai 2020 .

25. mars 2021 tok den føderale forfatningsdomstolen en ensartet avgjørelse om normkontrollprosedyren. MietWoG Bln ble erklært grunnlovsstridig og ugyldig. Det er ingen lovgivende kompetanse fra staten Berlin i sammenheng med den konkurrerende lovgivende kompetansen i art. 74, paragraf 1, nr. 1 i grunnloven, siden den føderale lovgiveren endelig har brukt sin lovgivende kompetanse for leieprisloven i borgerloven gjennom bestemmelsene i § 556 til 561 BGB.

Tallrike konstitusjonelle klager fra private utleiere mot leietaket er fortsatt under behandling i 1. senat ved den føderale konstitusjonelle domstolen . På grunn av samfunnets generelle interesse, måtte ikke klagerne uttømme den juridiske prosessen for dette.

Uoverensstemmende rettspraksis fra leierlovens ankekamre for regionale domstoler i Berlin om anmodninger om leieøkning

Uklarhetene knyttet til MietWoG kan også sees i den tidligere Berlin-rettspraksis ved lokale og regionale domstoler. Der må du først håndtere pågående tvister om leieøkning. Regionrettens husleielov anker kamre representerer en fargerik bukett med synspunkter: Det 67. kammeret ser alltid på MietWoG som et hinder for utleiers krav om samtykke til leieøkningen, uavhengig av når husleieøkningen i tvisten skal tre i kraft. Selve loven er imidlertid grunnlovsstridig, så kammeret har anket til BVerfG og suspenderer saksbehandlingen (se blant annet resolusjon 6. august 2020 - 67 S 109/20). 66. kammer mener at husleie øker med virkning fra 23. februar 2020 (når loven trer i kraft) i alle fall ikke er forbudt av loven, men at kammeret ikke er grunnlovsstridig (se dom 24. juni 2020 - 66 S 95/20). Den 65. avdelingen innvilger på sin side krav om husleieøkning (basert på BGB-lov) selv om øknings- og / eller økningseffekten dateres etter at MietWoG trådte i kraft, fordi MietWoG ikke forbyr avtalen om høyere leie, uavhengig av om den er konstitusjonell i det hele tatt. En juridisk rett til å samtykke til leieøkningen eksisterer også hvis betalingen av den opprinnelige ikke skal kunne håndheves fordi MietWoG skal være konstitusjonell (se blant annet dom av 31. juli 2020 - 65 S 71/20). For leietakere og utleiere betyr denne uklare situasjonen potensial for kontrovers og betydelige juridiske kostnader, selv under konstitusjonelt nivå.

Individuelle bevis